Novo Banco e Rioforte acertam posições na venda da Comporta

A Rioforte e o Novo Banco estão em discussões para acordarem uma posição comum na assembleia geral de participantes do Fundo Imobiliário da Herdade da Comporta, que se realiza esta sexta-feira e que vai analisar as propostas de compra daquela área imobiliária e turística da herdade, apurou o ECO junto de fontes que estão a acompanhar o processo. As negociações entre o maior acionista do fundo, a Rioforte (59%), e o Novo Banco (16%) poderão revelar-se decisivas para o desfecho deste processo, que tem neste momento três candidatos oficiais, dos quais um, o consórcio Oakvest/Portugália/Sabina, é o escolhido pela Gesfimo, a sociedade gestora do fundo imobiliário. Os outros são o consórcio que junta a Vanguard Properies, de Claude Berda, e Paula Amorim, por um lado, e Louis-Albert de Broglie, um aristocrata francês conhecido naquele país como o “príncipe jardineiro”, por outro.

Qual é o objetivo destas negociações? Oficialmente, ninguém faz comentários, mas, segundo outra fonte do ECO, é preciso garantir que a decisão que venha a ser tomada pelos participantes do Fundo seja suportada num processo claro e transparente, uma preocupação particularmente expressa pelo Novo Banco, que exigiu que as três propostas fossem apresentadas na assembleia da próxima sexta-feira, coisa que a Gesfimo não pretendia fazer. Acresce, recorde-se, que a Rioforte é controlada por uma comissão liquidatária no Luxemburgo, na sequência da falência do Grupo Espírito Santo (GES). E nas últimas semanas sucederam-se episódios, nem todos bem explicados, sobre a operação.

Uma das soluções possíveis, e na qual os advogados dos dois grupos estão a trabalhar, é a suspensão da assembleia geral para uma data posterior, a decorrer nas próximas semanas. Seria mais um adiamento, e com custos associados porque o Fundo tem uma dívida elevada à Caixa Geral de Depósitos (CGD) que acumula juros mensais da ordem dos 850 mil euros. “Tudo pode acontecer até à próxima sexta-feira, mas é importante garantir um processo transparente”, confidenciou um dos envolvidos nestes contactos. Outro caminho é a escolha de uma terceira entidade, independente da Gesfimo, para fazer uma avaliação das três propostas e das suas condições financeiras e perímetro, o que provavelmente levará também a uma suspensão da Assembleia Geral de amanhã de manhã.

A troca de acusações entre o consórcio dos empresários britânicos Mark Holyoake e Anton Bilton e a empresa portuguesa Portugália e o consórcio que junta a Vanguard Properties, de Claude Berda, e a Amorim Luxury, de Paula Amorim, sucedem-se. Em declarações públicas e em cartas enviadas nas últimas semanas aos participantes do Fundo imobiliário da Herdade da Comporta. E a própria Gesfimo – a sociedade gestora do fundo que é controlada pela Espírito Santo Properties e que, por sua vez, é detida pela Rioforte – não sai ilesa destas discussões e é acusada de favorecer um consórcio em relação aos outros. A guerra mediática mede-se, também, pelo envolvimento de duas das mais relevantes agências de comunicação do mercado, a JLM, que assessora o consórcio de Berda e Paula Amorim, e a CVA, que assessora a Oakvest/Portugália.

A história recente da venda do fundo imobiliário da Comporta, que está em risco de insolvência, está cheia de peripécias. Em julho do ano passado, o empresário Pedro Almeida anunciou que tinha fechado um contrato para comprar 59,09% do Herdade da Comporta FEIIF, o fundo de investimento que gere os projetos turísticos e imobiliários daquela zona. O valor da operação nunca foi revelado e, na altura, Pedro Almeida, que controla a holding de investimentos Ardma, disse que pretendia transformar a Comporta num “resort exclusivo e altamente atrativo para o mercado internacional”. O objetivo do empresário passava por comprar também a Herdade da Comporta — Atividades Agrosilvícolas e Turísticas, a empresa que gere os arrozais da zona e que só pode ser vendida depois de o fundo imobiliário ser vendido.

Contudo, a operação acabou por não merecer o aval do Ministério Público. “O Ministério Público analisou a forma como foi conduzido o processo de venda, e detetou, no decurso das suas várias fases, procedimentos, envolvendo vários participantes, que indicavam terem sido preteridas as condições de isenção, transparência e objetividade, justificou então o Departamento Central de Investigação e Ação Penal (DCIAP), que decidiu, assim, manter o arresto sobre a Comporta. É precisamente os riscos associados a outro problema como este que justifica as negociações entre o Novo Banco e a Rioforte. É que se o Ministério Público decide também o arresto das áreas afetas ao fundo, por causa de novas suspeitas, a consequência será a insolvência.

As três propostas em cima da mesa. Quem dá mais?

Após vários obstáculos por parte do Ministério Público, a situação estava complicada para o fundo fechado da Herdade da Comporta. Em sérios riscos de insolvência, decidiu-se tentar um aumento de capital, algo que acabou por ser rejeitado pelos participantes. Como se lê no Relatório de Gestão de 2017 do fundo, datado de 30 de abril, “a 20 de abril de 2018, em assembleia de participantes realizada para o efeito, [estes] votaram contra uma proposta de aumento de capital do fundo num montante estimado de 43 milhões de euros, não tendo apresentado alternativas que permitam ultrapassar as dificuldades de tesouraria do fundo”.

Neste sentido, continuou a Gesfimo, a sociedade responsável pelo fundo, este atravessava uma “difícil situação financeira” e, havendo esta rejeição, “pode perspetivar-se a eventual alienação dos ativos imobiliários mais representativos (…), no sentido de resolver a situação financeira do fundo e regularizar as responsabilidades vencidas, tendo alguns investidores já manifestado o seu interesse na aquisição desses ativo”, lê-se no relatório. Estava, assim, tornada pública, a difícil situação financeira que o fundo fechado da Comporta atravessa, abrindo-se portas à venda de ativos imobiliários.

No ano passado, o fundo imobiliário da Comporta apresentou um resultado líquido negativo de 12,9 milhões de euros, um valor que, apesar de tudo, conseguiu superar o registado no ano anterior (19,6 milhões de euros), de acordo com o relatório de contas. No mesmo documento, não passa despercebida a posição da CGD como principal credora, num empréstimo concedido, e cujo total de dívida ascende aos 119,4 milhões de euros. Face a esta situação, uma coisa é certa: era preciso vender o fundo da Herdade da Comporta ou este iria à falência. Rejeitado o aumento de capital, está decidida a venda de ativos imobiliários e turísticos, por outras palavras, do fundo fechado da Comporta. Incluídos ainda no “pacote” estão uma participação de 50% na DCR&HDC Developments — Atividades Imobiliárias (sociedade detida pelo fundo, que desenvolve atividade imobiliária), avaliada em cerca de 8,3 milhões de euros e os lotes das Casas da Encosta, avaliados em 852 mil euros.

E, chegados aqui, o que está em causa? Três propostas, sete interessados no total. As ofertas pela compra do fundo de investimento imobiliário da Herdade da Comporta ascendem às dezenas de milhões de euros, envolvidas numa disputa sobre quem dá mais, e sobretudo com números e informações que tornam a comparação difícil. Entre acusações e preferidos, o processo de venda caminha a todo o vapor, com vários tumultos pelo meio, decisões pouco transparentes e conflitos públicos. Mas, afinal, o que tem cada uma destas propostas para oferecer?

A primeira oferta vem do consórcio entre o milionário francês Claude Berda, da Vanguard Properties, e da empresária Paula Amorim, que oferece 28 milhões de euros em dinheiro pela compra do fundo, somados à assunção da dívida à CGD e aos créditos na DCR&HDC e aos Lotes das Casas da Encosta, totalizando 156,4 milhões de euros. Na carta enviada aos participantes do fundo, estes interessados confirmaram, a 16 de abril, que a proposta apresentada é vinculativa, embora condicionada à uma due diligence confirmatória. E segundo soube o ECO, o consórcio já entregou nas últimas 24 horas cartas de conforto de bancos portugueses como a CGD e o BCP, para garantir a operação.

Por sua vez, a segunda proposta é apresentada pela holding Oakvest, controlada pelo empresário inglês Mark Holyoake, associada à família Carvalho Martins, dona da cadeia de restaurantes Portugália, e à Sabina Estates. Em cima da mesa estão 36,5 milhões de euros pelo fundo, somados à assunção da dívida à CGD e aos restantes créditos mencionados. No total, são 155,9 milhões de euros. Além disso, conforme foi comunicado ao mercado já no dia 11 de julho, depois do fecho das propostas, a Gesfimo faz uma correção ao valor, coisa que os outros consórcios consideram mesmo uma nova proposta. O grupo liderado pela Oakvest acrescenta ao preço os 8,251 milhões de euros pelos ativos e créditos da DCR&HDC. Esta assume-se como não vinculativa, está dependente da due diligence e ainda de financiamento bancário, no valor de 110 milhões de euros, já que 45 milhões serão financiados por capitais próprios. Mas é esta a oferta que a Gesfimo aponta como vencedora, só que tem de passar o crivo dos participantes do fundo.

A última proposta é apresentada pelo aristocrata francês Louis-Albert de Broglie, e oferecia uma contrapartida de 115 milhões de euros, um valor que aumentou esta segunda-feira para 159 milhões de euros. O valor inicial era insuficiente por si só para liquidar a dívida mas, com esta atualização, o filho do Duque de Broglie ganha vantagem face aos concorrentes, e tudo por assegurar ganhos futuros de 20 milhões de euros. Esta é não vinculativa, tendo em conta que depende não só da due diligence e de financiamento bancário, como da operação futura para o pagamento da parte variável.

É neste ponto que está o processo de venda do fundo da Herdade da Comporta, mas, pelo caminho, muita coisa se passou. Não passaram despercebidas as diversas trocas de acusações entre os participantes, envolvendo também a sociedade gestora. A primeira confusão aconteceu quando a a Gesfimo escolheu como preferida a proposta apresentada pela Oakvest/Portugália/Sabina, por “reunir as melhores condições de preço”. Contudo, de acordo com a carta enviada aos participantes do fundo pelo consórcio Berga/Amorim, a sociedade gestora Gesfimo teve em conta apenas o valor oferecido, “não tornando claro que os preços oferecidos não incluem os mesmos ativos”, isto é, os 36,5 milhões de euros da Oakvest/Portugália/Sabine já incluiam a venda dos créditos da DCR&HDC e dos Lotes Casas da Encosta. Neste sentido, de acordo com os representantes da Berga/Amorim, a sua proposta não inclui nos 28 milhões de euros os ativos e créditos na DCR&HDC e dos Lotes Casas da Encosta, sendo assim a que oferece um maior valor. Só que, mais tarde, esta versão da proposta foi corrigida, o que elevou a oferta da Oakvest, dos donos da Portugal e da Sabina em mais 8,2 milhões de euros, colocando-a em primeiro lugar no critério de preço.

Após esta decisão da Gesfimo, o Novo Banco, que detém uma participação de cerca de 16% no fundo fechado da Comporta, decidiu intervir. Não concordando com a atitude da sociedade gestora, a instituição exigiu que todas as ofertas fossem apresentadas aos participantes do Fundo daa Comporta.

Mas as confusões não ficaram por aqui. Depois de o consórcio Oakvest/Portugália/Sabina ter afirmado que financiariam a compra do fundo com capitais próprios de, pelo menos, 45 milhões de euros, a aliança Berda/Amorim vem levantar dúvidas sobre essa garantia bancária, afirmando que esses capitais são provenientes do Kvika, um banco islandês com “apenas 250 milhões de euros em depósitos”, lê-se na carta a que o ECO teve acesso. Por sua vez, e tendo em conta que a parceria de Berda/Amorim assegurou ter capitais próprios, o consórcio Oakvest/Portugália/Sabina acusa-os de se “basearem apenas no perfil dos investidores, não demonstrando qualquer prova desses fundos”.

Sobre a terceira proposta, o “príncipe jardineiro” esclareceu que a sua proposta inicial continha uma “componente variável”, que envolvia uma mais-valia de cerca de 40 milhões de euros, mas em função das construções que viessem a acontecer. Para além de reiterar que apresenta a melhor proposta em termos financeiros, Louis-Albert de Broglie defende que a sua ideia para a Herdade da Comporta, que inclui um projeto na área da agricultura biológica, privilegia a biodiversidade e os empregos da região.