IRS de 28% ou 10%? Saiba que tipo de contrato de arrendamento tem de fazer

O Governo decidiu compensar os senhorios que celebrem contratos de arrendamento com dois ou mais anos, oferecendo-lhes, em troca, uma redução na taxa de IRS. Em vez dos habituais 28%, a taxa a aplicar pode ser bem mais baixa, podendo ir até aos 10%. O tamanho do “desconto” depende exclusivamente da duração e do período de renovação dos contratos.

Os valores destes “descontos” — que se aplicam apenas nos contratos celebrados após janeiro de 2019 (altura em que a lei entrou em vigor) — variam conforme a duração dos contratos: aos contratos com duração entre dois a cinco anos, é aplicada uma taxa de 26% face aos “normais” 28%; aos contratos entre cinco e dez anos, é aplicada uma taxa de 23%; aos contratos com mais de dez anos é aplicada uma taxa de 14% e, por fim, aos contratos com mais de 20 anos é aplicada uma taxa de apenas 10%.

Importa sublinhar que, nos dois primeiros casos, os descontos podem ser ainda maiores. Aos contratos que variam entre os dois e os cinco anos e os cinco e os dez anos, é ainda aplicado outra redução de dois ou cinco pontos percentuais, respetivamente, por cada renovação que seja feita por igual período, até se chegar a uma taxa de 14%.

Eis um exemplo. Se um senhorio assina um contrato de arrendamento por seis anos, vai pagar uma taxa de IRS de 23%. Findo esse período, se renovar por mais seis anos, terá direito a um desconto ainda maior: 23% menos cinco pontos percentuais. Ou seja, a taxa será de apenas 18%. Numa segunda renovação, o cálculo é o mesmo: aos 18% será aplicada outra redução de cinco pontos percentuais. Mas como aqui daria uma taxa de 13%, o valor a aplicar seria de 14%, dado que este é a descida máxima nas renovações.

E quando o período de renovação é diferente da duração do contrato?

Os cálculos são um pouco diferentes quando o período de renovação é diferente do período de duração do contrato, mostra um ofício-circulado da Autoridade Tributária (AT) a que o ECO teve acesso. Neste caso, é necessário fazer uma espécie de combinação. Isto é, a taxa de IRS é calculada a partir do “desconto” a aplicar consoante a duração do contrato, somado ao “desconto” aplicado ao período de renovação.

Eis um exemplo: um contrato de seis anos, mas renovado por apenas três, dará direito a uma taxa de IRS de 21%. Porquê? Os seis anos de duração significam, automaticamente, uma taxa de 23% (segundo escalão da tabela), mas, após a renovação de três anos, o senhorio passa a ter um “desconto” de dois pontos percentuais (primeiro escalão da tabela). Feitas as contas, após renovar o contrato, a taxa de IRS passará a ser de 21%.

Outro exemplo: No caso de um contrato com duração de quatro anos, mas renovável por cinco, a taxa de IRS a aplicar será de 21%. Porquê? Os quatro anos de duração dão direito a uma taxa de 26% (primeiro escalão da tabela) e, no momento de renovação, a esta vai-se acrescentar uma redução de cinco pontos percentuais (segundo escalão da tabela) pelos cinco anos de renovação.

Já no caso de um contrato com duração de três anos, mas renovável por dez anos, por exemplo, a taxa de IRS a aplicar será de 14%. Isto porque os três anos de duração preveem uma taxa de 26%, mas no momento em que o contrato for renovado por mais dez anos, passa a aplicar-se automaticamente a taxa de 14%.

A única situação em que a taxa de IRS a aplicar pode ser inferior a 14% é quando o período de renovação é igual ou superior a 20 anos. Neste caso, é aplicada uma taxa de 10%.

Como funcionam estes “descontos” para os contratos celebrados antes de janeiro de 2019?

Todos os cálculos enumerados até agora dizem respeito a contratos celebrados após 1 de janeiro de 2019, altura em que esta lei entrou em vigor. No entanto, no caso de contratos celebrados antes desta data, o cenário é um pouco diferente. A regra, conforme o ofício-circulado a que o ECO teve acesso, diz que, independentemente da duração dos contratos de arrendamento, o que conta é o período de renovação dos contratos.

Ou seja, no caso de um contrato de dez anos, renovável por cinco, a taxa de IRS será calculada com base nestes cinco anos. Será, então, de 23%. Já no caso de um contrato de três anos, renovável por 15 anos, a taxa a aplicar será de 14% (o teto máximo). O valor da taxa só poderá ser inferior a 14% quando o período de renovação for superior a 20 anos, neste caso será de 10%.

E quando a renovação do contrato acontece a meio do ano?

Outra situação distintiva acontece quando o período de renovação do contrato acontece a meio do ano. A dúvida que se coloca é exatamente como é feito o cálculo da taxa de IRS a aplicar aos contribuintes? A resposta é simples: aplicam-se duas taxas distintas.

Ou seja, até ao fim do contrato aplica-se a taxa equivalente — 28%, 26%, 14%, etc. — e, a partir do primeiro mês de renovação, aplica-se o devido desconto consoante o período de renovação. Exemplo prático: um contrato iniciado a 1 de junho de 2016 e com fim a 31 de maio de 2019, renovado por três anos, a taxa de IRS será calculada tendo em conta os rendimentos obtidos entre 1 de janeiro e 31 de maio de 2019 multiplicados por 28% mais os rendimentos obtidos entre 1 de junho e 31 de dezembro de 2019 multiplicados por 26% (primeiro escalão da tabela).

Havendo uma nova renovação em 2022, também por três anos, os cálculos são diferentes, uma vez que há lugar a novo “desconto”. Então, a taxa de IRS será calculada com base nos rendimentos obtidos entre 1 de janeiro e 31 de maio de 2022 vezes 26%, somados aos rendimentos obtidos entre 1 de junho e 31 de dezembro vezes 24% (dado que há desconto de dois pontos percentuais, primeiro escalão).