BRANDS' ECO Mudar a cultura do imobiliário: guia para investir poupanças

Ser proprietário de um imóvel não é a única forma de investir neste setor. Há fundos dedicados exclusivamente ao imobiliário que, no longo prazo, poderão contribuir para as poupanças, sem necessidade de começar com montantes elevados. Ainda que sem rendimento garantido – porque, como com qualquer outro ativo, o valor dos imóveis pode variar –, uma gestão profissional acautela o risco.

Na América do Norte e na Europa, os fundos imobiliários têm como clientes investidores de longo prazo que procuram poupar para a reforma, para a universidade dos filhos e até para deixar como herança sem a burocracia associada à posse direta de imóveis. Ainda que haja flutuações no valor dos fundos, existem fundos imobiliários com risco idêntico ao de alguns dos vulgares PPR (Planos de Poupança Reforma). Não são ativos tão voláteis como os mercados acionistas, mais complexos e com evoluções mais bruscas. O imobiliário é tradicionalmente um investimento de longo prazo e os fundos imobiliários seguem esta tendência. Os investidores são aconselhados a aplicar as suas poupanças por períodos longos, que podem suplantar uma década. Os valores de entrada, ao contrário do que muitos pensam, são acessíveis a muitos portugueses. Há fundos que têm subscrições de entrada inferiores a 200 euros, com comissões incluídas e permitem reforços de 50 euros por mês e pagam dividendos, quando a tal há direito.

Há fatores que devem ser tidos em conta. Há fundos que compram e vendem imóveis, procurando a mais-valia da venda para garantir a rentabilidade, outros compram e gerem os imóveis, recebendo rendas e retirando ganhos de uma gestão criteriosa dos edifícios e posteriormente da venda se o mercado o justificar.

A remuneração potencial do capital investido é o que chama mais a atenção dos investidores. São as chamadas letras grandes, mas é na análise mais fina que estão os pontos mais importantes. O investidor deve procurar saber em que tipo de imóveis o capital é aplicado. Há fundos que investem no segmento residencial, outros no comercial e há fundos que investem em ambos. Na análise do investidor deve contar o tamanho do imóvel, mas sobretudo a localização e os arrendatários. É importante ter tudo à vista.

Quando se fala de investimentos costuma dizer-se que não se devem colocar todos os ovos no mesmo cesto. A diversidade geográfica é por isso um fator a considerar porque permite explorar mercados em crescimento e ainda acautelar eventuais dificuldades que possam afetar determinado país. Mesmo na atual situação de pandemia, que atinge todo o globo, há países que estão a ser mais afetados do que outros pela Covid-19 e há países que vão recuperar mais rapidamente que outros. No caso de quem arrenda os imóveis passa-se exatamente a mesma coisa. Há setores que estão a crescer com a pandemia – saúde e logística para dar dois exemplos –, enquanto outros vão atravessar tempos difíceis – como a aviação e o turismo. A diversificação setorial é também essencial para garantir uma gestão bem-sucedida no arrendamento dos imóveis.

Para quem subscreve um fundo, a taxa de ocupação dos edifícios, ou seja, quantos metros quadrados estão ocupados é outro fator a ter em conta, mas também, e muito relevante, quem são os inquilinos. A longevidade dos contratos de arrendamento e a capacidade financeira dos arrendatários são fatores essenciais para garantir rentabilidades a médio e longo prazo. Quem detém os imóveis tem de assegurar por um lado, as boas condições dos edifícios, que são feitos os trabalhos de manutenção necessários, por exemplo, e também acompanhar de perto os arrendatários e a evolução do seu negócio.

Uma gestão de proximidade tem mais hipóteses de ser bem-sucedida. Um teste que qualquer investidor pode fazer é perceber a que informação tem acesso. Uma lista de itens a considerar que inclua, rentabilidade periódica, pagamento de potenciais dividendos mensais, identificação dos imóveis na carteira, a taxa de ocupação, os arrendatários, os prazos dos contratos de arrendamento, entre outros. Quanto mais respostas tiver a estes itens, maior é a transparência do fundo.

Informação é poder, e como investidor, é isso que tem de ter em conta. Afinal o dinheiro é seu.

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