É boa ideia vender agora a sua casa? Em Lisboa não

O mercado imobiliário continua a ser marcado por uma contínua subida dos preços. Os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística mostram que o valor mediano de avaliação bancária na habitação foi de 1.485 euros em janeiro, mais 27 euros que o observado no mês anterior e mais 14,9% em termos homólogos face a janeiro de 2021.

Para quem procura comprar ou arrendar casa, os tempos não estão fáceis. Mas para quem já é proprietário e procura fazer algum dinheiro com o imóvel, o momento atual revela-se convidativo tanto para vender como para arrendar, porque tanto o preço das casas como o preço das rendas continua a subir. A questão que se coloca, sobretudo para quem tem uma segunda casa, é: será melhor vender ou arrendar?

O caminho mais imediato para responder a esta questão é procurar aconselhar-se junto de um especialista recorrendo, por exemplo, a uma agência imobiliária, e/ou fazer uma ronda pelos principais portais imobiliários na internet para ter uma ideia dos preços de venda e das rendas praticados na zona em que está localizado o imóvel.

Todas as estratégias são bem-vindas para conseguir realizar o melhor negócio possível. Nomeadamente, socorrer-se de um rácio financeiro bastante utilizado no mercado acionista para avaliar empresas.

Para quem investe em ações, o significado do Price Earnings Ratio (PER) — rácio entre a cotação das ações e os lucros por ação dos últimos 12 meses – não é novo: uma empresa que esteja a negociar com um PER de 10 revela que teve 1 euro de lucro por cada 10 euros da ação. Isto significa que, se a empresa operar ao mesmo ritmo nos próximos dez anos, irá reaver todo o dinheiro investido ao fim de uma década. No mercado imobiliário, a aplicação do PER tem a mesma relação. A única diferença é a ausência de lucros dos imóveis, que devem ser substituídos pelo valor acumulado das rendas num ano.

Assim, para calcular o PER da sua casa, apenas tem de dividir o preço que conseguiria ao vendê-la pelo total de 12 meses de renda, se optasse por ficar com a casa e arrendá-la. Porém, quer no mercado acionista quer no mercado imobiliário, este indicador apenas tem significado quando comparado com dados históricos.

Olhando, por exemplo, para as sessões do principal índice da Bolsa de Nova Iorque, o S&P 500, que agrega as 500 maiores empresas não tecnológicas dos EUA, é possível determinar que o PER médio do S&P 500 é de 20,3.

Assim, sempre que o S&P 500 esteja a negociar abaixo desta marca estará, teoricamente, barato face ao seu valor médio e, por isso, será uma boa altura para comprar. E quando estiver a transacionar com um PER acima desta marca, os dados históricos do índice indicam que as ações do S&P 500 estarão, teoricamente, a negociar a preços acima da sua média (e por isso será um bom momento para vender).

No caso do mercado imobiliário nacional, recorrendo aos dados do Confidencial Imobiliário observa-se, por exemplo, que, atualmente, em Lisboa, os imóveis estão “mais baratos” do que no período entre 2018 e 2022: segundo cálculos do ECO, os imóveis na capital negoceiam com um PER médio de 22,3 face a um PER médio de 24,2 nos quatro anos anteriores. Teoricamente, isto significa que não é uma boa ideia vender agora uma casa em Lisboa.

“O mercado de Lisboa é, e será sempre, o mercado mais estável e com mais liquidez”, refere Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, destacando que “os investidores que investem em Lisboa para arrendamento aceitam perder na rendibilidade do arrendamento para apostarem na solidez de valorização e liquidez do imóvel.”

Segundo cálculos do ECO, um apartamento novo em Lisboa apresenta uma yield de 4,5% no mercado de arrendamento, face a uma yield média de 5,6% nos concelhos periféricos da capital.

Numa situação contrária a Lisboa está o Porto e outros 18 concelhos que hoje estão a “cotar” com um PER acima do PER médio dos quatro anos anteriores. No entanto, Ricardo Sousa sublinha que, de uma forma geral, os proprietários que não tenham necessidade de liquidez não devem vender as suas casas, desde logo porque, segundo o líder da Century 21 Portugal, “será natural assistirmos a uma transferência clara da procura de compra de casa para o arrendamento”, em função do ambiente económico que Portugal vive atualmente.

_{Texto incluído na edição de 14 de março do Portefólio Perfeito, a newsletter de finanças pessoais do ECO, que pode subscrever através deste link.}