Governo dispensa Alojamento Local de aval do condomínio para se instalar num prédio de habitação

O Governo vai dispensar os donos de Alojamento Local (AL) de autorização prévia do condomínio para poderem abrir a atividade num prédio destinado à habitação, de acordo com o projeto de decreto-lei do Governo, aprovada no Conselho de Ministros de 8 de agosto e enviado para consulta e análise da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) e dos Governos dos órgãos próprios das Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores.

Neste momento, só é possível instalar uma unidade de AL num apartamento de um imóvel, em regime de propriedade horizontal, que se destine, no título constitutivo, a habitação, se o condomínio aprovar por unanimidade a mudança de utilização do prédio, de acordo com as alterações introduzidas ao regime jurídico do AL pelo anterior Governo ao abrigo do pacote Mais Habitação.

“Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local”, determina a lei n.º 56/2023 de 6 de outubro. E, acrescenta, que essa “decisão” tem de ser aprovada por unanimidade.

Esses dois pontos são revogados no projeto de decreto-lei do Executivo de Luís Montenegro. Assim, e caso o diplome mantenha esta redação, será possível abrir atividade de AL num prédio destinado a habitação sem pronúncia prévia dos proprietários e alteração do uso no título constitutivo. “Esta capacidade para travar a instalação de alojamentos locais será eliminada. Trata-se de uma alteração importante”, sinalizou ao ECO o advogado José Nunes, da CMS Portugal, especializado em Direito Imobiliário e do Urbanismo.

A este respeito, o presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), Vítor Amaral, lembrou que “um acórdão de 2022 do Supremo Tribunal de Justiça, uniformizador de jurisprudência, considerou que os alojamentos locais abertos em prédios destinados a habitação são ilegais, o que levou à corrida aos tribunais”. “O pacote Mais Habitação acabou por transpor esse entendimento para a lei, que agora o Governo atual quer eliminar”, sublinhou.

O acórdão em causa concluiu que, “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.

Vítor Amaral receia, no entanto, que “os condomínios possam voltar a usar esse acórdão para impedir novos alojamentos locais”. Mas o advogado José Nunes esclarece que “as decisões dos tribunais superiores uniformizadores de jurisprudência já deixaram há muitos anos de ter força obrigatória geral”. Ou seja, “os juízes podem ou não seguir essa orientação em novas sentenças”, completa.

Depois de instaladas as unidades de AL, os condomínios continuam a poder solicitar o encerramento da atividade, mas terão de fundamentar esse pedido, obrigação que não é necessária atualmente, e a decisão final caberá ao presidente do município. A lei em vigor permite que dois terços da permilagem do condomínio determinem unilateralmente o fecho de um AL, um poder que este Governo pretende retirar.

“O encerramento de estabelecimentos de alojamento local em frações autónomas de edifícios continua a ser possível. No entanto, a decisão sobre o cancelamento do registo deixa de ser unilateral, passando a ser negociada entre vários intervenientes como o presidente da câmara, o representante do condomínio, o titular do estabelecimento de AL e o provedor do AL, com o objetivo de obter um acordo que satisfaça todas as partes envolvidas”, explicou ao ECO fonte oficial do gabinete do Ministério das Infraestruturas e Habitação.

De acordo com a proposta legislativa, “no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, através de deliberação fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando, para o efeito, uma decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente que, por sua vez, em alternativa ao cancelamento imediato do registo do estabelecimento de AL, pode convidar as partes a obterem um acordo”, detalha o gabinete do ministro Miguel Pinto Luz.

Neste momento, é exigido que dois terços (66%) da permilagem do condomínio aprove o encerramento de AL e o Governo propõe baixar aquela fasquia para “mais de metade”. Porém, passa a existir um processo negocial, quando, agora, o efeito é imediato, nos 60 dias após a deliberação.

No âmbito da negociação entre as partes, “os regulamentos municipais podem prever a designação de um ‘provedor de alojamento local’ que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de AL e os condóminos”, indica a mesma fonte. Se, no final do processo negocial, o município determinar o cancelamento do AL, essa unidade terá de ficar encerrada pelo período de cinco anos.

Para o Ministério de Miguel Pinto Luz, “esta alteração elimina certas restrições gravosas e desproporcionadas e aposta na descentralização dos poderes de regulação da atividade de alojamento local para os municípios, cabendo a estes ajustar os regulamentos municipais à realidade local”. De salientar que “a proposta de diploma carece ainda de audição dos órgãos próprios das Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores e da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP)”, ressalva o gabinete do ministro.