Pacote fiscal para a habitação deixa de fora zonas ‘prime’ de Lisboa e Porto

Os novos incentivos fiscais anunciados pelo Executivo de Luís Montenegro para a habitação têm capacidade para apoiar os mercados de maior pressão habitacional do país, como Lisboa e Porto, mas deixam de fora as zonas mais procuradas por investidores internacionais.

A análise é da Confidencial Imobiliário, que aponta para que “a redução do IVA parece ter sido desenhada de forma a excluir desse benefício os mercados com maior vocação para a gama alta e a procura internacional, ou seja, os claramente ‘não-moderados'”, segundo Ricardo Guimarães, diretor da empresa de market intelligence imobiliária, em comunicado.

As medidas aprovadas em Conselho de Ministros reduzem o IVA de 23% para 6% na construção de casas com valor máximo de venda de 648 mil euros e diminuem a taxa de IRS de 25% para 10% no arrendamento de casas com renda máxima de 2.300 euros.

A redução do IVA parece ter sido desenhada de forma a excluir desse benefício os mercados com maior vocação para a gama alta e a procura internacional, ou seja, os claramente ‘não-moderados’.

• Os dados do Sistema de Informação Residencial (SIR) referentes a agosto revelam que “a mediana do preço de venda de um T2 em Lisboa ascendeu a 642.099 euros e que as rendas contratadas na capital para esta mesma tipologia de referência fixaram-se em 1.400 euros”, segundo o documento da Confidencial Imobiliário.
• No Porto, “a prática de mercado exibe uma margem mais acentuada face aos limites anunciados, apurando-se um preço de venda mediano para os T2 de 324.900 euros e uma renda contratada de 1.200 euros”.

Tal significa que “estes dois mercados estão abrangidos pelas novas medidas de incentivo à oferta, cabendo quer nos limites máximos previstos para os projetos beneficiários de IVA a 6% na construção quer nas rendas moderadas estabelecidas no âmbito dos benefícios fiscais para o arrendamento”, refere a empresa em comunicado.

No caso de Lisboa, cerca de 50% está abaixo do preço máximo estabelecido, enquanto no Porto a medida abrange quase todo o mercado, dado “o percentil 95 dos preços de venda de T2 novos estar nos 567 mil euros”, segundo dados recolhidos pelo Confidencial Imobiliários.

As Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto apresentam igualmente valores medianos para apartamentos T2 que se enquadram nos novos limites. “Na Área Metropolitana de Lisboa, os T2 foram vendidos a 405 mil euros e arrendados a 1.200 euros, enquanto no Porto esses valores atingiram em agosto 285.300 euros e 1.050 euros, respetivamente”.

Zonas “prime” ficam excluídas dos benefícios

As zonas mais expostas à procura de investidores internacionais ficam de fora destes incentivos fiscais. “As geografias mais expostas à procura internacional e à promoção de gama alta, como a freguesia de Santo António, Parque das Nações ou Avenidas Novas, em Lisboa, ou de Estoril-Cascais e Carcavelos, em Cascais, têm valores de venda de apartamentos T2 acima da fasquia máxima definida, implicando a exclusão dessa oferta do perímetro da redução do IVA para 6%”, destaca o Confidencial Imobiliário.

Para Ricardo Guimarães, esta estratégia é intencional. “A redução do IVA parece ter sido desenhada de forma a excluir desse benefício os mercados com maior vocação para a gama alta e a procura internacional, ou seja, os claramente ‘não-moderados’. Ao mesmo tempo, o facto de abranger a quase totalidade do restante mercado faz com que seja uma medida que, de facto, pode ter efeitos visíveis, sendo de esperar que contribua para a redução dos preços”.

Ao nível de Portugal Continental, o potencial de aplicação das medidas é também amplo, dado que o preço de venda mediano de uma habitação T2 ascendeu a 315 mil euros no último ano (dados de agosto), apurando-se uma renda contratada para este tipo de habitação de 1.150 euros.

O diretor da Confidencial Imobiliário considera ainda que “essa redução será maior se houver medidas adicionais ao nível dos requisitos construtivos e do preço dos solos”, destacando que “baixar o IVA é uma condição necessária, mas não necessariamente suficiente para ter habitação acessível”.

Nacionalmente, o potencial de aplicação das medidas é amplo, segundo a análise do Confidencial Imobiliário. “Ao nível de Portugal Continental, o potencial de aplicação das medidas é também amplo, dado que o preço de venda mediano de uma habitação T2 ascendeu a 315 mil euros no último ano (dados de agosto), apurando-se uma renda contratada para este tipo de habitação de 1.150 euros. Olhando para os T2 novos, em Portugal Continental, somente cerca de 10% das vendas nos últimos 12 meses ficaram acima dos 648 mil euros.”

O Governo estima que estas medidas possam trazer ao mercado cerca de 300 mil imóveis que atualmente não estão disponíveis para arrendamento. O primeiro-ministro admitiu que “o preço das casas não vai descer amanhã”, mas considera que o aumento da oferta poderá contribuir para moderar os preços a médio prazo.

As novas medidas incluem ainda aumentos na s deduções fiscais para inquilinos, passando de 700 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros em 2027, bem como o agravamento do IMT para compra de habitações por cidadãos não residentes, excluindo os emigrantes portugueses.