IRS dos senhorios desce para 10% em todos os contratos com rendas moderadas

Os proprietários que têm imóveis arrendados podem estar prestes a ver a sua fatura fiscal descer de forma substancial. A proposta de lei para a habitação entregue esta terça-feira pelo Governo na Assembleia da República prevê que a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desça de 25% para 10% para quem pratique rendas até 2.300 euros mensais, independentemente de se tratar de um contrato novo ou já existente.

A medida tem gerado confusão entre proprietários e inquilinos, com muitos a questionarem se o benefício fiscal se aplicaria apenas a novos contratos celebrados no âmbito do pacote legislativo. A resposta é clara: não. Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e da Habitação, esclareceu esta quarta-feira durante a conferência CNN Summit que a descida do IRS de 25% para 10% se aplica a “todos os contratos, os atuais, desde que pratiquem rendas abaixo de 2.300 euros”.

A proposta de autorização legislativa, aprovada em Conselho de Ministros a 28 de novembro, prevê uma “redução das taxas de IRS e de IRC sobre os rendimentos de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029”. Para as famílias e pequenos investidores, isto traduz-se numa taxa liberatória que cai dos atuais 25% (ou 28% na taxa normal sem reduções por duração) para apenas 10%, desde que a renda não ultrapasse determinados limites, e salvo se houver um regime ainda mais favorável.

Um proprietário de uma casa que já tenha um contrato de arrendamento em vigor, ou que celebre um novo agora, pagará apenas 10% de imposto sobre essas rendas nos próximos quatro anos, desde que o valor cobrado encaixe no conceito de “renda moderada”.

Na prática, isto significa que um senhorio que receba 1.500 euros de renda mensal — 18 mil euros por ano — passará a pagar 1.800 euros de IRS sobre esses rendimentos, em vez dos atuais 4.500 euros que resultariam da aplicação da taxa de 25%. Um corte de 2.700 euros na fatura fiscal anual.

Desta forma, um proprietário que já tenha um contrato em vigor, ou que celebre um novo agora, pagará apenas 10% de imposto sobre essas rendas nos próximos quatro anos, desde que o valor cobrado encaixe no conceito de “renda moderada”. Não é necessário que o contrato seja “novo” no sentido estrito de ser celebrado após a entrada em vigor da lei, mas sim que os rendimentos sejam “auferidos até 31 de dezembro de 2029” e respeitem os tetos de preço.

Mas o pacote fiscal apresentado pelo Governo vai ainda mais longe para quem estiver disposto a praticar rendas abaixo dos valores de mercado. “Se ainda forem mais agressivos em certas zonas do território, se praticarem rendas 20% abaixo da mediana desse concelho, têm IRS 0%”, detalhou Miguel Pinto Luz.

Esta isenção total de tributação aplica-se através do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento. Os contratos que cumpram limites máximos de renda — correspondentes a 80% da mediana local — prazos mínimos de três anos para residência permanente “ficam isentos de IRS e IRC sobre esses rendimentos”.

O conceito de “renda moderada”

A definição de renda moderada é um dos pilares centrais do novo regime. O diploma estabelece que os incentivos “abrangem toda a oferta de habitação até um valor limite […] que se pretende suficientemente amplo para abarcar toda a oferta habitacional das famílias da classe média.”

Em termos técnicos, o artigo 2.º da proposta define que se consideram elegíveis os imóveis cujo valor de renda mensal não exceda “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”. Desta forma, o Governo vai indexar o teto das rendas ao salário mínimo, criando um travão aos valores especulativos em troca de uma tributação muito mais amigável.

A medida não esquece as empresas. Para os sujeitos passivos de IRC, a lógica é semelhante, mas aplicada via base tributável. O documento refere que os rendimentos prediais destes contratos, também até ao final de 2029, “são considerados apenas em 50%” para efeitos de IRC. Ou seja, as empresas que coloquem casas no mercado a preços acessíveis verão metade das suas rendas isentas de imposto.

Este pacote legislativo, que o Governo classifica como um regime de “incentivos transversal, simples e robusto”, tenta assim atacar o problema da habitação por via da fiscalidade, baixando o risco e aumentando a rentabilidade líquida dos proprietários.

Resta agora saber se o incentivo será suficiente para fazer mexer a oferta num mercado que, até aqui, tem resistido a baixar preços. Para já, a promessa fica escrita na lei: até 2029, quem arrendar “barato”, paga menos de metade do imposto.