Rendas, crédito e impostos. Tudo o que muda na habitação em 2026

A casa dos portugueses vai pesar mais no orçamento de 2026, com o próximo ano a arrancar com um pacote de alterações significativas no mercado habitacional que vão tocar diretamente na carteira de proprietários, inquilinos e quem procura comprar casa.

Das rendas ao crédito à habitação, passando por incentivos fiscais à construção e pelo incremento do IMI nas casas novas, o próximo ano marca uma mudança de paradigma nas regras que moldam o acesso à habitação em Portugal.

A primeira mudança do ano chega com o coeficiente de atualização das rendas, fixado em setembro nos 1,0224 pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado dias depois em Diário da República. Isto significa que os senhorios podem aumentar as rendas até 2,24% a partir de 1 de janeiro, uma subida que representa um aumento de 0,1 pontos percentuais face ao coeficiente do ano anterior, que ficou nos 2,14%.

Na prática, uma renda de 700 euros pode subir para 715,68 euros. Já um contrato de 1.000 euros mensais poderá sofrer um acréscimo máximo de 22,40 euros, passando para 1.022,40 euros. Este coeficiente aplica-se a todos os tipos de arrendamento — habitação, comércio ou indústria — e é calculado a partir da média anual do Índice de Preços no Consumidor excluindo habitação.

Mas há uma armadilha para quem não viu a renda atualizada nos últimos anos. Os senhorios que não aplicaram o coeficiente nos últimos três anos podem acumular esses valores, o que pode resultar num aumento superior a 11%. A atualização não é obrigatória, mas se o senhorio optar por fazê-lo, tem de comunicar ao inquilino com antecedência mínima de um mês, por carta registada com aviso de receção, explicitando como foi calculado o aumento.

Um senhorio que receba 1.500 euros de renda mensal passará a pagar 1.800 euros de IRS por ano, em vez dos 4.500 euros atuais, por conta da redução da tributação dos rendimentos prediais dos atuais 25% para 10% para todos os contratos.

Do lado dos inquilinos, há uma boa notícia: o limite de dedução das rendas no IRS sobe. Estava previsto que o teto subisse para 750 euros em 2026, mas o Governo anunciou que vai propor uma subida para 900 euros já no próximo ano e para 1.000 euros em 2027. Atualmente, os inquilinos podem deduzir 15% das rendas pagas ao longo do ano, com um limite máximo de 700 euros.

Além disso, o Governo criou o conceito de “renda moderada” — até 2.300 euros mensais — e baixou a tributação dos rendimentos prediais dos atuais 25% para 10%, uma redução que se aplica a contratos novos e existentes até 2029. Na prática, um senhorio que receba 1.500 euros de renda mensal passará a pagar 1.800 euros de IRS por ano, em vez dos 4.500 euros atuais. Para empresas sujeitas a IRC, os rendimentos destes contratos são tributados apenas em 50% da matéria coletável.

O pacote fiscal do Governo vai ainda mais longe: quem praticar rendas 20% abaixo da mediana do concelho fica totalmente isento de IRS, ao abrigo do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Esta isenção substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento e exige contratos mínimos de três anos para residência permanente.

A proposta de lei foi aprovada em Conselho de Ministros a 28 de novembro de 2025, foi entregue na Assembleia da República a 2 de dezembro e está agendada para discussão e votação no Parlamento a 9 de janeiro. O Governo pediu urgência, pelo que será discutida e votada no mesmo dia, sem passar pela especialidade. Se for aprovada pelo Parlamento a 9 de janeiro, segue para apreciação do Presidente da República, e após promulgação presidencial e publicação em Diário da República, entra em vigor.

A partir de 1 de janeiro, quem tiver crédito à habitação a taxa variável volta a pagar comissão quando fizer uma amortização antecipada. A taxa é de 0,5% sobre o capital amortizado.

O próximo ano traz ainda duas medidas estruturantes que prometem transformar o processo de construção de habitação em Portugal. Uma reduz o custo de construção e a outra agiliza os procedimentos. Juntas, visam remover dois dos principais obstáculos ao aumento da oferta de casas.

1. O IVA a 6% deverá entrar em vigor até ao primeiro trimestre do próximo ano, beneficiando a construção de novas habitações destinadas à venda com preços até 648 mil euros, bem como prédios para arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais. Para que esta redução seja válida na venda, as casas terão de ser vendidas num prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da licença de utilização. No caso do arrendamento, os imóveis devem ser colocados no mercado no prazo de dois anos e estar arrendados por um mínimo de 36 meses, podendo estes períodos ser seguidos ou interpolados, desde que concluídos durante os primeiros cinco anos após a emissão da licença. Quem optar por construir para habitação própria pode solicitar uma restituição parcial do IVA suportado, desde que o valor de aquisição do terreno não ultrapasse os 648 mil euros. O pedido deve ser apresentado à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no prazo de 12 meses após a emissão de licença de utilização, com o Fisco obrigado a devolver o imposto em 150 dias. É importante notar que o ministro das Finanças antecipa que o “grande efeito” desta medida se sinta apenas a partir de 2027, dada a natureza gradual da implementação: o impacto depende do atraso entre a apresentação dos projetos, a sua aprovação e o início das obras.
2. Complementando esta medida, a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos entra em funcionamento obrigatoriamente a 5 de janeiro. A partir desta data, todos os municípios serão obrigados a utilizar este sistema digital único para receber pedidos de licenciamento, comunicações prévias e meras comunicações. Os municípios poderão manter os seus sistemas informáticos, desde que em interoperabilidade com a plataforma nacional, mas não podem introduzir passos procedimentais ou documentos adicionais além dos previstos. A plataforma permitirá a apresentação online de pedidos, consulta do estado dos processos e prazos, receber notificações eletrónicas, obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos e, no futuro, a submissão de projetos em formato Building Information Modelling (BIM). Esta uniformização e digitalização visa eliminar a multiplicidade de práticas e documentação exigida por diferentes municípios. Estas transformações estão integradas no Simplex Urbanístico que entrou em vigor a 4 de março de 2024. O Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU) será revogado a 1 de junho de 2026, data em que se espera estar pronto um Código da Construção que unifique as regras técnicas para a preparação de projetos.

Casas novas mais caras e fim da isenção da comissão do crédito à habitação

O novo ano traz más notícias para quer está a pensar comprar casa nova e também para quem tem crédito à habitação. Para o primeiro grupo de famílias, o valor médio de construção por metro quadrado para efeitos de IMI sobe de 532 euros para 570 euros em 2026, a que acresce 25% do terreno de implantação, elevando o preço base para 712,50 euros. Esta é a primeira atualização desde 2023 e põe fim a três anos de manutenção deste valor.

O aumento aplica-se apenas a construções novas, imóveis modificados ou reconstruídos, e a reavaliações solicitadas a partir de janeiro de 2026. Não tem impacto automático nas casas já existentes, cujo valor patrimonial tributário se mantém inalterado.

O Ministério das Finanças justificou a atualização com a proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, que teve em conta indicadores do INE sobre o mercado imobiliário, previsões económicas do Banco de Portugal e dados da Associação dos Industriais da Construção Civil.

Para os jovens até aos 35 anos que queiram comprar a primeira habitação própria permanente, o limite de isenção total de IMT e Imposto do Selo passa dos atuais 324.058 euros para 330.539 euros em 2026.

Para quem já tem casa e um crédito à habitação, o novo ano traz também uma novidade pouco agradável para a carteira. A partir de 1 de janeiro, quem tiver crédito à habitação a taxa variável volta a pagar comissão quando fizer uma amortização antecipada. A taxa é de 0,5% sobre o capital amortizado, o que significa 5 euros por cada 1.000 euros pagos antecipadamente. Para quem tem taxa fixa, nada muda: a comissão de amortização antecipada mantém-se nos atuais 2%.

A isenção estava em vigor desde novembro de 2022 e foi sendo prolongada anualmente para mitigar o impacto da subida das taxas de juro. Foi prorrogada pela última vez no início do ano passado até 31 de dezembro de 2025 com a justificação de ser uma medida excecional com a necessidade de dar às famílias maior flexibilidade para reduzir o peso das prestações mensais num contexto de juros elevados.

Para quem está a ponderar amortizar capital em dívida, dezembro é o último mês para o fazer sem custos. Por exemplo, numa amortização de 50 mil euros, a poupança da comissão é de 250 euros. Mas o benefício real está na redução de juros ao longo do tempo: amortizar esse montante num crédito de 200 mil euros a 30 anos, assumindo um spread de 1% e uma taxa Euribor de 2%, representa uma poupança de 211 euros mensais na prestação e quase 26 mil euros a menos em juros na totalidade do contrato, a que acresce ainda a poupança com o seguro de vida, que cai substancialmente com a redução do valor em dívida.

Porém, nem tudo são más notícias. Os jovens até aos 35 anos que queiram comprar a primeira habitação própria permanente vão ter um limite mais generoso para a isenção de IMT. O Orçamento do Estado para 2026 prevê uma atualização de 2% dos escalões do IMT, o que se traduz num aumento de cerca de 6.500 euros.

O limite de isenção total de IMT e Imposto do Selo passa dos atuais 324.058 euros para 330.539 euros em 2026. O segundo escalão, onde se aplica taxa reduzida de 8%, sobe de 648.022 euros para 660.982 euros. Para quem tem mais de 35 anos ou já é proprietário, mantém-se a isenção apenas para casas até 106.346 euros, também atualizado com o mesmo aumento de 2%.

Além da isenção de IMT, o Governo reforçou em 350 milhões de euros o montante destinado à garantia pública para a compra da primeira casa para os jovens até aos 35 anos. Esta garantia permite aos jovens comprar a primeira habitação com financiamento até 100% do valor do imóvel, sem necessidade de entrada inicial, com o Estado a funcionar como fiador de até 15% do valor da transação. A medida aplica-se a contratos assinados até ao final de 2026.

Apesar de todas estas medidas, as previsões para o mercado da habitação em 2026 apontam para uma continuação da valorização dos preços, embora a um ritmo mais moderado face aos anos anteriores. As projeções de várias entidades indicam um crescimento anual na ordem dos 6% a 8%, sustentado pela procura contínua e pela escassez de nova oferta.

Apesar das iniciativas governamentais para aumentar a oferta habitacional, os níveis de construção continuam abaixo da procura em grande parte do país, com a escassez de licenças e os elevados custos de construção a apoiarem os preços. O pacote de medidas para 2026 responde a algumas das fragilidades identificadas, mas é importante não criar expectativas demasiado elevados, dado que, segundo os especialistas, os efeitos práticos só se farão sentir nos próximos anos.

Entre incentivos fiscais, simplificação de licenciamentos e investimento público, o novo ano testa a capacidade do mercado para equilibrar uma equação que tem penalizado famílias, inquilinos e jovens. A resposta não virá de um dia para o outro, mas 2026 pode marcar o início de uma viragem — ou confirmar que a crise da habitação veio para ficar.