Comprar casa para arrendar rende 5%. Mas onde se ganha mais?

Comprar casa é cada vez mais caro, mas pode também ser um investimento de retorno elevado. Em Portugal, comprar um imóvel para colocá-lo no mercado de arrendamento dá uma rentabilidade média superior a 5%. Mas os níveis de rentabilidade podem ser superiores em algumas zonas do país, onde comprar uma habitação é muito mais barato do que no resto do país, mas onde, ao mesmo tempo, as rendas praticadas não ficam assim tão distantes dos valores cobrados a nível nacional.

Os cálculos são feitos com base nos valores medianos do preço por metro quadrado de compra e arrendamento de casa, divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Os dados mostram que há 13 capitais de distrito onde comprar casa sai mais barato do que no resto país, tendo em conta um preço mediano de 932 euros por metro quadrado, a nível nacional. Por outro lado, há 12 capitais de distrito onde as rendas praticadas ficam abaixo da mediana nacional, de 4,39 euros por metro quadrado.

É o rácio destes dois valores — o preço anual da renda por metro quadrado e o preço da compra por metro quadrado — que resulta na rentabilidade bruta deste investimento, isto é, quanto pode render o arrendamento de uma casa, sem contar com os custos associados, como o crédito à habitação, os impostos ou o condomínio. Em média, em Portugal, comprar para arrendar dá uma rentabilidade de 5,74%, considerando os valores medianos de compra e de renda em cada capital de distrito do país.

Mas há sete cidades onde os níveis são superiores a esse: Braga, Porto, Leiria, Castelo Branco, Santarém, Setúbal e Beja, a cidade onde mais compensa fazer este investimento, com uma rentabilidade de 7%.

Pelo contrário, há outras 13 cidades onde a rentabilidade fica abaixo da média nacional: Viana do Castelo, Vila Real, Bragança, Aveiro, Viseu, Guarda, Coimbra, Portalegre, Évora, Faro, Ponta Delgada, Funchal e Lisboa. A capital a cidade mais cara do país quer para comprar, quer para arrendar, e onde, de longe, menos compensa fazer este investimento, com uma rentabilidade de 4,74%.

Comprar para arrendar: onde rende mais?

Há, contudo, alguns fatores a ter em conta antes de escolher a cidade onde fazer este investimento. Desde logo, estas taxas de rentabilidade, para além de levarem em conta um valor mediano (o que significa que poderão ser praticadas rendas superiores, mas também rendas inferiores), assumem uma taxa de ocupação de 100%. Ou seja, para que se consiga uma rentabilidade de 7% por ano em Beja, é preciso que a casa esteja ocupada durante o ano inteiro, o que não é tão certo como será, por exemplo, em Lisboa. Em 2016, mais de 27% da população residente em Portugal vivia na Área Metropolitana de Lisboa, ao mesmo tempo que só perto de 7% vivia no Alentejo.

Por outro lado, há que considerar quanto tempo é necessário receber rendas para pagar o valor total da casa. O valor mediano das rendas cobradas em Portugal chega para pagar o valor total da casa ao final de quase 18 anos. Significa isso que, ao fim desse período, o que um senhorio receber em rendas é lucro (ao qual ainda se descontam impostos e outros custos).

Mais uma vez, há cidades onde mais rapidamente se paga uma casa através das rendas recebidas: em Braga, Santarém, Setúbal e Beja só são precisos 15 anos ou menos para receber em rendas o valor total de uma casa com 100 metros quadrados. Já em Viseu, Coimbra, Lisboa, Faro e Funchal são precisos mais de 19 anos.