Guerra de spreads no crédito à habitação está (novamente) ao rubro

Os bancos estão cada vez mais competitivos no mercado do crédito à habitação. No espaço de um ano, a mediana do spread mínimo da oferta comercial dos 10 maiores bancos a operar em Portugal nos contratos à taxa variável passou de 1% para os atuais 0,85%. Todos os bancos, sem exceção, reviram em baixa o spread mínimo da sua oferta comercial.

É certo que os valores praticados ainda estão longe dos que o mercado assistiu pouco antes da crise do subprime, em 2008, quando era usual encontrar ofertas de spreads de 0,25% e campanhas promocionais de spread nulo durante os primeiros 12 meses do contrato. No entanto, a luta pelo crédito à habitação das famílias está mais feroz que nunca.

“Neste momento, há uma guerra no crédito à habitação”, reconheceu Paulo Macedo, presidente da Caixa Geral de Depósitos, na quinta-feira, no decorrer da apresentação dos resultados do primeiro trimestre do banco, sublinhando as constantes campanhas dos bancos a anunciarem “redução de spreads, taxas de juros mistas”.

O último banco a entrar em força na luta pelo crédito à habitação das famílias foi o Bankinter. Na quinta-feira, a instituição espanhola anunciou um corte de 10 pontos base do spread mínimo do crédito à habitação à taxa variável, dos anteriores 0,85% para 0,75%, passando assim a liderar a oferta comercial.

Mas a concorrência da banca no mercado do crédito à habitação não se fica pela contratualização de novos créditos. São também cada vez mais as instituições a lançarem fortes campanhas promocionais orientadas para captar transferências dos contratos.

Além de assumirem o pagamento total dos custos associados à transferência do crédito, há bancos a oferecerem spreads mais baixos na transferência face ao que praticam na contratualização de novos créditos. É disso exemplo o Santander Totta e o Eurobic, que estão a praticar um spread mínimo nas transferências 5 pontos base e 10 pontos base, respetivamente, abaixo da oferta dos novos créditos.

Além disso, para “roubar” clientes à concorrência, há também cada vez mais bancos a premiarem os potenciais novos clientes que transfiram os seus créditos à habitação, oferecendo, por exemplo, uma percentagem do montante do crédito à habitação em cartão bancário para os clientes gastarem em compras. É isso que está a fazer o Montepio e também o Santander Totta.

Concorrência alarga-se ao crédito à habitação à taxa fixa

A oferta da taxa fixa é também um campo que os bancos começam a explorar. E não é apenas por o Governo ter avançado com a obrigatoriedade de as instituições financeiras terem de disponibilizar uma oferta de taxa fixa. É, sobretudo, uma consequência do aumento do interesse pelos próprios clientes.

“Temos tido uma grande procura por taxa fixa”, referiu João Pedro Oliveira e Costa, presidente do Banco BPI há uma semana, no decorrer da apresentação dos resultados do primeiro trimestre. O banqueiro referiu ainda que, nos primeiros três meses, “aumentou muito significativamente a percentagem de contratação de taxa fixa” por parte do BPI, sublinhando que “mais de 50% da contratação foi com taxa fixa.”

A contribuir para a crescente procura pelo crédito à habitação à taxa fixa está uma concorrência cada vez mais feroz dos bancos, que tornam esta solução mais apetecível. Isso é notório, por exemplo, pelo encurtar do prémio da taxa fixa face à taxa variável que está a cair desde o verão.

Em março, segundo dados do Banco de Portugal, o diferencial entre taxa variável e taxa fixa foi de apenas 49 pontos base, o valor mais baixo desde pelo menos dezembro de 2021 (limite da série do Banco de Portugal).

A Caixa Geral de Depósitos é um dos bancos que está a tentar ganhar quota de mercado no crédito à habitação à taxa fixa. E, para isso, tem a decorrer uma campanha com a atleta Patrícia Mamona para a contratualização de créditos à habitação com taxa fixa a dois anos a partir dos 3,75%.

Na apresentação de resultados esta quinta-feira, Paulo Macedo, avançou também que está a analisar duas medidas para apoiar as famílias com alguma dificuldade em pagar o crédito à habitação. O CEO do banco público revelou que está em cima da mesa um complemento ao juro bonificado ou fixação de prestações.

O Bankinter também não quer ficar de fora desta dinâmica e, para isso, baixou também a taxa fixa promocional a dois anos, que passa de 3,5% para 3%, para propostas criadas entre 9 e 31 de maio e escrituradas até 31 de agosto do mesmo ano.

Entre os 10 principais bancos a operar em Portugal, apenas dois não oferecem uma oferta de taxa fixa para contratos a 30 anos. Os outros oito, segundo os seus preçários, oferecem uma taxa fixa mínima média de 3,9% para créditos à habitação a 30 anos – já contabilizando o spread praticado, mas não considerando as restantes comissões e seguros associados ao contrato.

Trata-se de uma taxa que fica abaixo dos 3,8% da Euribor a 12 meses e próxima dos 3,6% a que atualmente está a negociar a Euribor a 6 meses.

Apesar de estes números e da mais recente aposta dos bancos na oferta de taxa fixa, as estatísticas mostram que há ainda um longo caminho a percorrer. Segundo o Banco de Portugal, 90% dos contratos de crédito à habitação têm por base um contrato indexado à taxa variável.

Além disso, segundo o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, publicado na quarta-feira, nove em cada dez empréstimos à habitação realizados entre 2011 e 2022 foram contratualizados com taxa variável e apenas um com taxa fixa.