Como maximizar a mais-valia gerada com a venda de um imóvel em 2023

As regras sobre a tributação das mais-valias imobiliárias trouxeram algumas novidades com a aprovação do programa “Mais Habitação” no ano passado, que ganham particular importância para quem vendeu imóveis no ano passado e agora tem de as declarar no IRS de 2023.

Entre as situações mais relevantes da nova legislação está a introdução do efeito excecional de que as mais-valias geradas pela venda de terrenos para construção e de segundas habitações passem a estar isentas, desde que esse dinheiro seja usado para amortizar o crédito à habitação do contribuinte ou dos seus descendentes.

A mais-valia imobiliária é calculada a partir da diferença entre o valor pelo qual o imóvel é vendido e o seu custo de aquisição, corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda e ajustado pelas despesas com a aquisição e valorização do imóvel, bem como os custos associados à venda.

Para efeitos de tributação da mais-valia gerada com a venda de um imóvel, o Código do IRS estipula que, na maioria dos casos, apenas seja considerado 50% do ganho líquido gerado — a única exceção deste regime é no caso dos imóveis que receberam subsídios a fundo perdido do Estado ou de entidades públicas num valor acima de 30% do seu valor patrimonial e estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição.

Ou seja: uma família que, por exemplo, em 2014 tenha adquirido um apartamento no Porto por 100 mil euros para viver e em 2023 o tenha vendido por 220 mil euros através de uma imobiliária, pelo qual pagou uma comissão de intermediação do negócio de 13,5 mil euros (comissão de 5% mais IVA), significa que gerou uma mais-valia de 94,5 mil euros. Porém, para efeitos de tributação, apenas é considerado metade deste valor, o equivalente a 47,3 mil euros.

Até ao final de 2024, em regime transitório, as mais-valias com imóveis podem ser isentas de tributação desde que sejam reinvestidas não apenas na aquisição de uma nova habitação própria como também na amortização de empréstimos à habitação.

Para declarar a venda de uma casa, os contribuintes têm de preencher os quadros 4 e 5 do Anexo G ou do Anexo G1, consoante o ano em que foi feita a aquisição do imóvel. No caso da família do nosso exemplo, que comprou a sua casa após 1 de janeiro de 1989, têm apenas de declarar os trâmites do negócio no Anexo G. Caso tivessem comprado o imóvel após essa data, teria de preencher o Anexo G1.

Apuramento do imposto a pagar

Nas contas dos contribuintes, o valor a pagar ao Fisco pelo ganho gerado com a venda da sua casa está dependente do escalão de IRS em que se insere, porque as mais-valias prediais têm de ser sempre sujeitas a englobamento obrigatório, segundo a legislação.

Isto significa que, por exemplo, os 47,3 mil euros de mais-valias geradas por esta família portuense terão de ser somadas aos restantes rendimentos obtidos em 2023 (com exceção dos que já são tributados, por opção ou obrigação, a uma taxa especial ou liberatória), para apuramento do rendimento coletável e consequentemente definição da taxa de tributação que será aplicado à mais-valia — que no ano passado, segundo os escalões de IRS, varia entre 14,5% e 53% (considerando a taxa de adicional de solidariedade máxima, de 5%).

Considerando, a título de exemplo, que este agregado familiar tem um rendimento coletável anual de 30 mil euros, que o coloca no sexto escalão com uma taxa de IRS progressiva de 37%, e que em 2023 não englobou mais rendimentos além do ganho gerado com a venda da casa, o imposto a pagar às Finanças será de 20,4 mil euros, segundo o simulador do Doutor Finanças, porque os valores associados à venda do imóvel colocou o agregado familiar imediatamente no oitavo escalão de IRS, a que corresponde uma taxa de IRS de 45%.

No entanto, há a possibilidade do imposto ser mitigado ou inclusivamente isentado na sua totalidade, dependendo do cumprimento de certas condições estabelecidas por lei.

• Reinvestimento na aquisição de habitação própria: A lei prevê que, se a mais-valia obtida com a venda da casa da família (residência própria) for reinvestida na aquisição de uma nova habitação própria e permanente, dentro de prazos específicos (24 meses antes ou 36 meses após a venda), a mais-valia correspondente a esse reinvestimento fica isenta de tributação.
• Venda de imóveis adquiridos antes de 1989: A isenção aplica-se também a imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, aliviando os proprietários do pagamento de impostos sobre as mais-valias dessas propriedades.

Com a aprovação do programa “Mais Habitação” no final do ano passado, abriu-se ainda a possibilidades de os contribuintes reduzirem ou mesmo eliminarem o imposto a pagar sobre a mais-valia da venda da sua casa por conta da adoção de um regime mais flexível do reinvestimento das mais-valias prediais durante um período de tempo limitado.

Segundo o decreto-Lei que sustenta o “Mais Habitação”, até ao final de 2024, em regime transitório, as mais-valias com imóveis podem ser isentas de tributação desde que sejam reinvestidas não apenas na aquisição de uma nova habitação própria como também na amortização de empréstimos à habitação.

Desta forma, os contribuintes podem ter uma isenção de parte ou da totalidade do imposto sobre os ganhos gerados com a venda de um qualquer imóvel se utilizarem essa mais-valia para amortizar o seu crédito à habitação ou para amortizar o empréstimo da casa de um dos seus familiares diretos.

A obrigatoriedade de englobamento das mais-valias no rendimento coletável e a aplicação das taxas correspondentes aos diferentes escalões do IRS implicam que uma gestão cuidadosa e informada pode fazer uma diferença substancial no montante final a pagar ao Fisco.

No entanto, a exclusão de tributação não abrange a utilização da mais-valia gerada com a venda da residência na amortização do crédito habitação associado a esse imóvel; nem a utilização do ganho gerado com a sua casa para adquirir uma casa a um descendente.

A implementação do programa “Mais Habitação” abriu um leque de oportunidades para os contribuintes, especialmente para aqueles que se aventuraram na venda de imóveis no ano anterior. Este conjunto de novas regras, centrado na flexibilização e incentivo à mobilidade habitacional, oferece mecanismos aprimorados para a maximização das mais-valias geradas pela venda de propriedades.

Com a inclusão da possibilidade de isenção de mais-valias através do reinvestimento da mais-valia gerada na amortização do crédito à habitação, seja do próprio contribuinte ou dos seus descendentes, apresenta-se como uma estratégia eficaz de gestão fiscal que pode levar à minimização ou até anulação da carga tributária associada a estes ganhos.

Esta abordagem revela-se num incentivo à liquidez e ao investimento no mercado imobiliário, propiciando aos proprietários uma alternativa vantajosa para o reinvestimento dos seus lucros. No entanto, é imperativo que os contribuintes estejam atentos aos prazos estabelecidos pela legislação para a aplicação destas medidas, garantindo assim que as mais-valias sejam reinvestidas de forma a beneficiar plenamente das isenções fiscais disponíveis.

Além disso, a obrigatoriedade de englobamento das mais-valias no rendimento coletável e a aplicação das taxas correspondentes aos diferentes escalões do IRS implicam que uma gestão cuidadosa e informada pode fazer uma diferença substancial no montante final a pagar ao Fisco.