“Portugal pode ser Florida da Europa no imobiliário”, diz Luís Lima da APEMIP, em entrevista ao ECO

Nos últimos anos, Portugal não tem sido apenas conhecido pelas temperaturas quentes, pelas belas praias e pela boa gastronomia. O país também se destaca pelo forte investimento estrangeiro que tem sido feito no setor imobiliário.

Em entrevista ao ECO, Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), refere que o dinheiro vindo de além-fronteiras tem ajudado a economia nacional a prosperar. No entanto, pede precaução com a subida da especulação imobiliária, afirmando que o cidadão estrangeiro “não é burro” e, a qualquer momento, pode rumar a outros mercados que apresentem preços mais reduzidos.

No segundo trimestre, as vendas de casas diminuíram 6,6%. Isso já não acontecia desde 2012. Como é que explica este “arrefecimento” do setor?

Se formos analisar os números, conseguimos ver que, quando os estrangeiros percebem que estão a ser alvos de especulação, deixam de comprar casas. Basta recordar o que se passou há cinco anos, numa altura em que ninguém adquiria imóveis no Porto. No entanto, de um momento para o outro, Lisboa aumentou os preços de tal forma que os investidores estrangeiros foram todos para a Invicta que, na altura, tinha valores abaixo de 40% em comparação com a capital.

O estrangeiro tem dinheiro mas não é burro. Sabe distinguir a diferença entre um bom e um mau negócio. Temos muito potencial enquanto país, mas temos de ter um limite nos preços, porque se continuamos neste caminho, mais cedo ou mais tarde, vai chegar uma altura em que o estrangeiro vai acabar por mudar de mercado. A Tunísia e a Grécia apresentam preços mais baixos. No entanto, não acredito que vá haver uma bolha imobiliária nos próximos anos.

Londres ou Paris são cidades com uma grande tradição na venda de imóveis a estrangeiros, uma situação que está a ganhar força em Lisboa e no Porto nos últimos anos. Acredita que o país tem capacidade, em termos de infraestruturas, para atingir números semelhantes às grandes capitais europeias?

Por que razão Portugal deve seguir Londres ou Paris? Só para compararmos, o PIB de Portugal está quase ao mesmo nível do que Paris. É muito difícil alcançar cidades destas. Não sei por que é que estamos convencidos de que vamos trazer o mesmo nível de investimento dessas capitais. Se trouxermos um terço desse valor já é muito bom para nós. Acredito que estamos num bom caminho em termos de destino turístico e as próprias empresas internacionais começam a achar Portugal bastante atrativo para investimento. A imagem do nosso país pelo mundo fora é muito diferente de há 15 anos. Antes pensava-se que Portugal era uma província de Espanha.

Como é que conseguimos criar um equilíbrio entre o elevado poder de compra dos estrangeiros que querem viver em Portugal e os salários dos portugueses que também querem adquirir ou arrendar uma habitação?

Isso era um sonho. Há a hipótese de dar mais capacidade financeira aos portugueses, em comparação com os estrangeiros, mas isso não vai acontecer. Agora fala-se no salário mínimo passar para 850 euros, mas isso é impossível. O país não tem capacidade para isso. O Estado tem de manter o potencial e a receita fiscal que nós temos — os impostos no imobiliário são astronómicos — para criar casas para os portugueses e dar-lhes alguns privilégios. Vamos compensar os portugueses de outra maneira, agindo do lado da oferta. Porque do lado da procura é uma utopia, não vamos conseguir.

As leis quando são feitas, são a pensar nas duas maiores cidades e não no país no seu todo, parecendo que o resto é só paisagem.

A maioria dos imóveis vendidos a estrangeiros situa-se essencialmente em Lisboa, Porto e Algarve, enquanto, no resto do país, as vendas são menores. De que forma é possível mudar este paradigma para um investimento estrangeiro mais homogéneo?

O imobiliário pode ser um setor que ajude a descentralizar o país. Aliás, isso até já está a acontecer. Por exemplo, nacionalidades como a francesa e a brasileira estão a apostar em ativos no interior de Portugal. Começamos a ver casos em Aveiro, Braga e Viseu, que se têm dinamizado nos últimos anos. Porém, só espero que o interior não saia a perder por causa do que está a acontecer em Lisboa e no Porto. Digo isto porque as leis, quando são feitas, são a pensar nas duas maiores cidades e não no país no seu todo, parecendo que o resto é só paisagem. As leis que foram feitas ao Alojamento Local são perspicazes na capital mas não nas outras cidades, especialmente aquelas que estão mais despovoadas. Além desse aspeto, o aumento desmesurado da especulação nas duas maiores cidades poderá levar ao afastamento do investidor estrangeiro do país.

Pode-se dizer que em Lisboa ou Porto, já não há espaço para investimento, e começar-se a direcionar os investidores para Vila Real, Bragança ou Castelo Branco? Seria uma mais-valia. Penso que não seria difícil vender essa ideia ao comprador estrangeiro. Atualmente, a maior parte das capitais de distrito estão entre uma a duas horas de distância de um aeroporto, uma característica que não se vê em muitos países europeus.

O Porto, nos próximos três ou quatro anos, não terá oferta para a enorme procura que existe. Nem um décimo.

Para além de Lisboa e Porto, quais são as melhores cidades para potenciar o setor imobiliário?

O Algarve é das zonas do país com mais potencial para o setor imobiliário, mas tem um problema, que é ser uma zona sazonal, enquanto o Porto e Lisboa faturam o ano todo, e não entendo porquê. Um investidor que invista nestas duas cidades vai retirar uma maior rentabilidade do que no Algarve. É preciso mudar esta situação. Se virmos bem, a distância entre Lisboa e a zona do Algarve é mínima. Em pouco mais de duas horas e meia estamos na capital.

Já critiquei no Porto que os presidentes das câmaras deveriam cooperar mais. A cidade Invicta pode chamar mais atenção, mas não tem ativos para vender. No entanto, ao invés de aconselhar os investidores a apostarem nas cidades circundantes que ainda têm oferta, não o faz. Decide isolar-se. Neste momento, o Porto, nos próximos três ou quatro anos, não terá oferta para a enorme procura que existe. Nem um décimo.

Qual é solução para o Porto?

Primeiro, é necessário acabar com o preconceito de não se construir em altura, porque, caso contrário, o Porto vai colapsar. A cidade não tem terrenos onde construir. Ou o Porto continua com esta traça característica e fica sem terrenos para futuras obras, ou então vai ter de fazer o mesmo que as grandes cidades mundiais: crescer em altura.

No futuro, acredita que o investimento estrangeiro pode diminuir?

A nível de volume sim, mas em número não. Há cerca de oito ou nove anos, ninguém acreditava em cativar estrangeiros para vender habitação. Tentei atrair os brasileiros que investiam na Florida. E, para os brasileiros, tudo o que é americano é fabuloso. Nessa altura disse que, um dia, Portugal ainda pode ser a Florida da Europa. E a eleição de Donald Trump também ajudou, porque Trump começou a atacá-los e eles começaram a vir para cá. Começou pela classe alta. Agora, está a haver também uma emigração brasileira que nos interessa muito: não são ricos, mas têm formação superior e grande capacidade. E esses brasileiros já não compram coisas muito caras. Precisamos de coisas medianas. É isso que temos de proporcionar.

O Brexit vai trazer mais britânicos para Portugal? Para onde?

Quem me dera que eles viessem para Lisboa e para o Porto. Mas eles adoram o Algarve. Não há explicação. Eles sentem-se muito bem no Algarve. Não acredito que haja uma grande variação. Mas, em número, vão aumentar e já estão a aumentar. Não sei se é com algum receio, mas Portugal já tem uma rota e por isso é que não queria que exagerássemos muito nos preços. Caso contrário, os britânicos começam a ir para a Grécia e para Espanha, onde é mais barato e mais fácil.