Alterações ao arrendamento vão a votos. Saiba tudo o que pode mudar

Depois de meses de discussão e audição de várias entidades do setor, o Parlamento vai votar na especialidade as alterações ao arrendamento. Em cima da mesa estão 24 iniciativas, entre projetos de lei e projetos de resolução de todos os partidos com assento parlamentar, e ainda com as propostas de lei do Governo. Por cima destas, há ainda várias propostas de alteração a cada um dos projetos.

Há, em resumo, três grandes áreas em debate: fiscalidade, alterações ao regime de arrendamento urbano e introdução de novas políticas públicas. As maiores mudanças deverão chegar na parte fiscal, já que todas as partes querem introduzir benefícios fiscais para incentivar o arrendamento de longa duração e a preços mais baixos do que os praticados no mercado. Mas deverá também haver grandes alterações na relação entre senhorios e inquilinos: os contratos de arrendamento deverão voltar a ter um prazo mínimo e a denúncia de contratos passará a ser mais difícil.

Contratos mais longos e rendas mais baixas dão desconto no IRS

As propostas para a área fiscal serão, porventura, as de mais difícil aprovação, já que todos os partidos apresentaram propostas e cada um defende valores diferentes. Na prática, o que se quer é incentivar os contratos de arrendamento de longa duração. A forma como se pretende lá chegar difere muito:

• O Governo propõe que os proprietários que celebrem contratos de arrendamento com prazo superior a dez anos e inferior a 20 anos estejam sujeitos a uma taxa de IRS de 14% sobre os rendimentos prediais; já os que celebrem contratos com prazo superior a 20 anos beneficiarão de uma taxa de IRS de 10% sobre os rendimentos obtidos com as rendas. Em qualquer um dos casos, haverá um valor máximo da renda que poderá ser praticada pelo senhorio; contudo, esse limite não é conhecido e, se a proposta for aprovada, será definido em portaria a aprovar posteriormente pelo Governo.
• Na proposta de alteração que fez ao projeto do Governo, o PS sugere a introdução de um novo escalão, bem como um limite diferente ao valor da renda: uma taxa de 24% para contratos com prazo entre os cinco e os dez anos, cujo valor da renda anual não exceda 4% do valor patrimonial tributário do imóvel. Os socialistas propõem que se mantenham os dois escalões seguintes propostos pelo Governo, com taxas de 14% e 10%; nestes dois casos, o limite às rendas continuaria a ser definido por portaria a aprovar posteriormente.
• O Bloco de Esquerda também propõe benefícios fiscais, mas com condições mais apertadas. Os bloquistas propõem que os rendimentos relativos a contratos de arrendamento de duração indeterminada sejam tributados com uma taxa de 14,5%, mas apenas quando o valor anual da renda não exceda 4% do valor patrimonial tributário do imóvel. Nos casos em que a renda exceda este valor, mas em que os contratos sejam de duração indeterminada, propõem uma taxa de 23%.
• O CDS-PP quer mais escalões de tributação. Os contratos com prazo entre um e cinco anos beneficiam de taxa de 23%; 15% para os contratos com prazo entre cinco e oito anos; e 12% para os contratos de duração igual ou superior a oito anos. Os democratas cristãos não impõem, contudo, qualquer limite ao valor das rendas. Assumindo que será aprovada uma proposta do PS para que os contratos de arrendamento tenham um prazo mínimo, esta proposta do CDS implicaria que todos os rendimentos prediais passariam a ser tributados à taxa autónoma de, no máximo, 23%, independentemente da renda praticada.
• O PSD, por seu lado, defende um faseamento. Propõem que os rendimentos prediais decorrentes de novos contratos de arrendamento com uma duração mínima de dois anos, ou as suas renovações, sejam tributados à taxa de 26% em 2019 e 2020; 24% em 2021 e 2022; 21% em 2023 e 2025; 18% em 2025 e 2026; 14% em 2027 e anos seguintes. Já no caso dos contratos com a duração de, pelo menos, cinco anos, propõem uma taxa de 21% em 2019 e 2020 e de 14% em 2021 e nos anos seguintes. Os sociais democratas têm outras duas propostas de lei na área da fiscalidade: uma para alargar a possibilidade de dedução de encargos com imóveis para jovens até 30 anos; e outra para eliminar o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI).

A Secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais já apresentou os cálculos relativos aos custos que terá cada uma destas propostas. A proposta do Governo terá uma despesa fiscal associada a rondar os 54 milhões de euros, um valor semelhante ao da proposta do Bloco de Esquerda, que deverá resultar numa perda de receita fiscal de 57 milhões de euros. A proposta do CDS-PP, calcula o Governo, implica perdas na ordem dos 364 milhões de euros.

Contratos deverão voltar a ter prazo mínimo

No âmbito das alterações ao regime do arrendamento urbano, as mudanças mais significativas serão as que vêm reforçar os direitos dos inquilinos. O maior leque de alterações consta da proposta de lei apresentada pelo Governo para a introdução de medidas “destinadas a corrigir situações de desequilíbrio na posição dos arrendatários e dos senhorios”. A aprovação não é garantida: foram apresentadas várias propostas de alteração por parte do PS, do PCP e do CDS-PP.

A proposta do Governo é extensa e traz várias alterações ao regime do arrendamento urbano:

• A proposta prevê que, na falta de um contrato escrito por razão que não seja imputável ao inquilino, considera-se que o contrato está celebrado por duração indeterminada, caso fique demonstrada a utilização da casa e o pagamento mensal da renda por parte do inquilino, pelo período mínimo de um ano.
• No caso de denúncia de contratos de duração indeterminada por parte do senhorio, esta só será possível em caso de necessidade de habitação pelo próprio, tal como já prevê a atual lei, ou — e esta é a novidade — para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação da casa e não deem origem a uma casa com características equivalentes às que existiam antes das obras. A denúncia só poderá ser feita com comunicação ao inquilino com uma antecedência de, no mínimo, cinco anos (aumentando o prazo, que atualmente é de dois anos).
• O senhorio fica ainda impedido de despejar inquilinos que vivam no locado há mais de 25 anos e que tenham 65 ou mais anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60%, excetuando os casos em que precise da casa para habitação própria ou vá ser demolida ou alvo de obras profundas.
• Em todos os casos, seja qual for a situação do inquilino, a suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras passa a só ser possível se o custo da obra corresponder a, pelo menos, 25% do valor de mercado da casa, e não a 25% do seu valor patrimonial tributário, como estava definido anteriormente.
• A proposta define ainda a atribuição de um subsídio de renda aos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990, que se encontrem em processo de atualização de renda. O montante do subsídio é igual à diferença entre o valor da nova renda e o valor da renda que o inquilino consegue pagar, com base no rendimento anual do seu agregado familiar.

Nas propostas de alteração que apresentou ao projeto do Governo, o PS avança com várias alternativas:

• Os socialistas querem que os contratos de arrendamento voltem a ter um prazo mínimo, de um ano, mantendo o prazo máximo de 30 anos. Ficam excluídos do prazo mínimo os contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, como os contratos para fins turísticos ou por motivos profissionais.
• Ao mesmo tempo, propõem os contratos de arrendamento para habitação com prazo certo passem a renovar-se automaticamente por períodos de igual duração ao prazo inicial, ou por três anos, caso o prazo inicial seja inferior. Para além disso, nos três primeiros anos após o início do contrato, e independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.
• O PS quer ainda alargar a proteção de idosos e deficientes, impedindo o despejo destes inquilinos se viverem no locado há mais de 20 anos (quando o Governo propõe que seja há mais de 25 anos).

Também o CDS-PP e o PCP apresentaram propostas de alteração ao projeto do Governo:

• O CDS-PP propõe que o senhorio possa cessar os contratos de arrendamento caso haja dois meses de atraso no pagamento de rendas (atualmente, este prazo é de três meses). Por outro lado, quer diminuir os prazos impostos para a comunicação, por parte do inquilino, de que não pretende renovar o contrato.
• Os comunistas pretendem também que, no caso de não existir um contrato por escrito, se considere que o mesmo é de duração indeterminada, mas propõem maior proteção para o inquilino: este terá apenas de provar, através de recibo de renda, que paga rendas há mais de três meses. O PCP propõe ainda que, no silêncio de ambas as partes, os contratos consideram-se celebrados por um prazo de dez anos, renovável automaticamente por igual período. Propõem ainda que a denúncia de um contrato de duração indeterminada, para habitação do senhorio, só seja possível mediante o pagamento do montante equivalente a três anos de renda. Querem ainda extinguir o Balcão Nacional do Arrendamento.

O Bloco não apresentou qualquer proposta de alteração a esta proposta do Governo, já que tem o seu próprio projeto de lei neste âmbito:

• Os bloquistas propõem que seja recuperada a anterior legislação, que determinava um prazo mínimo de cinco anos para os contratos de arrendamento.
• No caso das denúncias de contratos de duração indeterminada, essas só poderão ser feitas com um prazo de antecedência de cinco anos, e desde que decorridos, pelo menos, outros cinco anos desde a celebração do contrato.
• Tal como o PCP, propõem a extinção do Balcão Nacional de Arrendamento.
• Apresentam ainda uma proposta de lei à parte, para estabelecer a punição contraordenacional por assédio no arrendamento. Propõem impor coimas para esta prática, bem como a proibição de denúncia do contrato por cinco anos aos senhorios que incorram esta prática.

O Partido Ecologista Os Verdes (PEV) também apresentou uma proposta para revogar o atual regime do arrendamento urbano. A proposta deverá, contudo, ser chumbada, tal como já uma proposta com o mesmo objetivo apresentada pelo PCP

Por fim, o PAN apresenta uma proposta para assegurar a igualdade de acesso ao arrendamento por quem possui animais de companhia.

Rendas acessíveis e seguro de renda avançam

No âmbito das políticas públicas, a implementação de um programa de arrendamento acessível será a medida de maior dimensão. A proposta é do Governo:

• O Executivo propõe que os proprietários que coloquem as casas no programa de arrendamento acessível fiquem isentos da tributação sobre os rendimentos prediais.
• Para poder entrar neste programa, o senhorio fica sujeito a limites máximos de renda. O valor da renda não poderá ultrapassar 80% do valor de referência do preço de renda dessa habitação, tendo em conta a área, a qualidade do alojamento, a certificação energética, a localização e o valor mediano das rendas por metro quadrado, dado divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Será ainda definido, em portaria a publicar posteriormente pelo Governo, um limite geral de preço de renda por tipologia.
• O senhorio fica também obrigado a celebrar contratos com o prazo mínimo de três anos, renovável anualmente até aos cinco anos.
• Já os inquilinos ficam sujeitos a uma taxa de esforço, isto é, só poderão candidatar-se a casas cuja renda não ultrapasse 35% do rendimento médio mensal do agregado habitacional, nem fique 10% abaixo desse rendimento.

O Bloco de Esquerda apresentou algumas propostas de alteração a este programa do Governo:

• Os bloquistas querem que o limite de uma renda considerada acessível corresponda a 60% (e não a 80%, como propõe o Governo) do valor de referência dessa habitação.
• Querem ainda que os contratos de arredamento no âmbito desse programa tenham um prazo mínimo de cinco anos, ao fim dos quais o contrato é renovável por prazos mínimos de dois anos.
• Por fim, propõem que, caso o inquilino não consiga cumprir os critérios da taxa de esforço a que está sujeito, por motivos de insuficiência económica, e se não estiver em nenhum programa de renda apoiada, receba um subsídio para cobrir a diferença entre o valor da renda e o limite que lhe permite cumprir a taxa de esforço.

O Governo está também a preparar a figura dos seguros de rendas. Serão criados três tipos de seguros, segundo a secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho: um que protege os proprietários em casos de incumprimentos; outro para proteger os inquilinos em caso de perda inesperada de rendimentos; e o terceiro para o caso de danos nos imóveis.