Um spread de 1% é melhor que o de 1,5%? Não se deixe enganar

Este ano está a ser marcado por uma “chuva” de revisões em baixa dos spreads do crédito à habitação. Em nove meses, até setembro, sete bancos cortaram o preço mínimo que se dispõem a cobrar para financiar a compra de casa. São boas notícias para quem pretende pedir um empréstimo. Mas nem sempre ir atrás do banco que oferece a margem mínima mais baixa é a melhor alternativa para quem procura crédito à habitação. Há casos em que a solução “à medida” passa por um spread mais alto.

A vontade de dar crédito tem levado os bancos a apostar em força em campanhas de promoção das suas soluções de crédito à habitação, onde a revisão em baixa dos spreads são a principal montra. No universo dos dez bancos mais representativos do mercado de crédito à habitação em Portugal, são sete os que desde o início do ano reviram em baixa a margem mínima que se dispõem a cobrar aos clientes. Especificamente, a Caixa Geral de Depósitos, BCP, Santander, BPI, Banco Montepio, Crédito Agrícola e o Eurobic.

Essas revisões em baixa levaram a que os spreads mínimos disponibilizados pelos bancos caibam atualmente no intervalo curto entre o mínimo de 1%, em vigor no Bankinter, e o máximo de 1,25% disponibilizado pelo Novo Banco. Estão assim na fasquia mais baixa da década.

Spread mínimo em cada banco

^{Fonte: Preçários dos bancos}

Ir atrás de um banco só porque oferece um spread mínimo mais baixo na casa face à concorrência pode, no entanto, não resultar na maior poupança de encargos.

Chegar ao spread mínimo não é garantido

Uma das principais razões para tal relaciona-se com as características do cliente e do próprio crédito que pretende. Nomeadamente, o montante de financiamento ou o rácio entre esse valor e o da avaliação do imóvel (rácio loan-to-value, LTV). Há bancos em que, mesmo cumprindo todos os outros critérios que permitem baixar o spread, o cliente apenas consegue chegar à margem mínima disponibilizada pelo banco caso o rácio entre o empréstimo pretendido e a avaliação do imóvel assuma valores relativamente baixos. Ou seja, um cenário que exige valores de entrada maiores, o que não está acessível ao “bolso” de todos.

Assumindo alguém que pretenda um crédito de 120 mil euros para adquirir uma casa avaliada em 150 mil euros. No BPI, por exemplo, mesmo que subscreva todos os produtos necessários para atingir a bonificação máxima, apenas consegue um spread de 1,5%. Para chegar aos 1,2%, o limite mínimo no banco liderado por Pablo Forero, o rácio LTV teria de ser no limite de 70%. Ou seja, era necessário que o imóvel estivesse avaliado em 170 mil euros. Isto é, uma diferença de 50 mil euros que nem todas as pessoas podem desembolsar do próprio bolso para comprar casa. A exigência de rácios LTV relativamente baixos é algo que acontece também em outros bancos.

Outro aspeto que deve ser tido em conta na escolha do banco onde fazer um empréstimo para a aquisição de casa são as vendas de produtos associadas que fazem baixar o spread da casa. Subscrever o mesmo conjunto de produtos não significa que o cliente vá beneficiar da mesma bonificação no spread, independentemente do banco.

Assumindo o BCP, por exemplo, que é um dos bancos com a margem mínima de spreads mais competitiva do mercado: 1,1%. Considerando o cenário de financiamento acima referido, com a domiciliação de ordenado, de dois pagamentos na conta, cartão de crédito e a subscrição de seguros de vida e multirriscos, é possível fazer baixar o spread base de 2% para 1,4%.

A mesma simulação feita no Santander parte de um spread base de 1,9% que com a subscrição dos mesmos conjunto de produtos permite baixar o spread até aos 1,2%. Ou seja, igualando o spread mínimo disponibilizado pelo banco liderado por Pedro Castro e Almeida.

Ou seja, neste caso, o cliente que opte pelo banco Santander consegue um spread mais baixo do que no BCP, apesar de este último banco disponibilizar uma margem mínima mais baixa.

Custos totais podem ir muito além do spread

Conseguir o empréstimo da casa “mais barato” vai, contudo, muito além do spread contratado. É necessário considerar todos os custos que lhe estão associados. Nomeadamente, dos produtos que foram contratados para fazer baixar o valor do spread da casa, mas também todas as comissões, taxas e seguros associados.

A TAEG é a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (que veio substituir a TAER – Taxa efetiva Anual Revista) e a taxa para a qual é necessário o cliente olhar de modo a comparar e encontra a melhor proposta de financiamento comparar os custos totais de um crédito. Essa taxa engloba todos os custos de um crédito e tem obrigatoriamente de ser apresentada na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) sempre que um cliente solicitar ao banco um empréstimo.