Negócio do mês: Consórcio Vanguard/Amorim paga 157,5 milhões de euros pelos ativos imobiliários do fundo Herdade da Comporta

Foi uma das operações que mais deu que falar, não só pela dimensão e pelo tempo que demorou, mas pelo projeto em si. Os ativos imobiliários da Herdade da Comporta são hoje, oficialmente, propriedade do consórcio Vanguard Properties e Amorim Luxury, incluindo o francês Claude Berda numa transação fechada por 157,5 milhões de euros. No futuro Terras da Comporta, numa área com quase 1.300 hectares, vão nascer hotéis, moradias e condomínios turísticos. Mas até à assinatura da escritura, que envolveu meia centena de pessoas, muita água correu.

“A complexidade deste processo deveu-se à combinação de vários fatores”, tais como a dimensão do projeto, a situação económica e financeira do fundo de investimento imobiliário, as hipotecas a favor da Caixa Geral de Depósitos. “Naturalmente que um projeto desta dimensão só poderia ficar concluído a partir do momento em que tudo estava devidamente confirmado”, acrescenta.

Foram precisos 12 anos até que a venda acontecesse mas, para o consórcio vencedor, o processo começou em março de 2018. José Cardoso Botelho ainda se recorda da mensagem de texto enviada a 4 de março por Paula Amorim e Miguel Guedes de Sousa. “Estavam a estudar há mais de seis meses um projeto e convidaram-nos para participar. Na manhã seguinte reunimo-nos e, na parte da tarde, depois de ter conversado com o Claude Berda, informámos a Amorim Luxury da nossa decisão de avançar”, conta. A primeira proposta deste consórcio foi entregue a 19 de março à Gesfimo.

Cerca de um mês depois aparecerem dois concorrentes: a holding Oakvest/Portugália, controlada pelo empresário inglês Mark Holyoake, e o aristocrata francês Louis-Albert de Broglieo. Entre propostas mais altas e até não vinculativas, estes últimos acabaram por abandonar a corrida.

Mais de 1,5 milhões de euros gastos em advogados e assessores

Não foi um processo fácil, reconhece a Vanguard Properties, assim como os próprios advogados envolvidos — foram mais de 20, de áreas de especialidade distintas. Os advogados Pedro Pinto e Gonçalo Mendes Martins, da pbbr, assessoraram juridicamente o fundo Herdade da Comporta, enquanto a Amorim Luxury foi representada por André Luiz Gomes e Marta Pinto da Silva, da Luiz Gomes & Associados (LGPAS), Carlos Osório de Castro e Francisco Cortez da Morais Leitão e António Payan Martins da CMS Rui Pena & Arnaut. Envolvidas estiveram também as consultoras imobiliárias KPMG e Cushman & Wakefield, a S+A Green Lab e a João Líbano Monteiro & Associados.

Só em advogados e assessores, revelou José Cardoso Botelho à Advocatus, foram gastos mais de 1,5 milhões de euros. António Payan Martins, sócio da CMS Rui Pena & Arnaut, ressalva a “especial complexidade” deste processo, que acabou por levar à “morosidade” do mesmo. “A transação teve elementos de elevada complexidade considerando, em especial, a situação dos ativos e a situação de insolvência das entidades que controlavam o fundo imobiliário fechado da Herdade da Comporta”, diz, enumerando ainda “os temas urbanísticos ligados ao projeto, os contratos de separação com a Herdade da Comporta e todo o processo tendente à obtenção das aprovações, designadamente judiciais, essenciais para a viabilização da transação”.

Enquanto isso, André Luiz Gomes, partner da LGPAS, fala na “sensibilidade dos assuntos colaterais que poderiam contaminar uma resolução de mercado transparente”. Ainda assim, diz o advogado, “o principal objetivo exigido pelos constituintes foi garantido: ‘só queremos comprar os ativos num processo transparente'”.

Esta complexidade traduz-se, claramente, em desafios jurídicos. Do lado da LGPAS, há um a destacar: “O único desafio jurídico foi o de assegurar que os riscos jurídicos de desenvolver este projeto único para Portugal eram adequados para dois grupos económicos concentrados em gerar valor acrescentado de forma profissional para os mesmos e, consequentemente, para a economia portuguesa”, nota André Luiz Gomes.

Mais de um ano depois, o dia da escritura — que foi adiado várias vezes — finalmente chegou. A Deloitte recebeu na sede mais de 50 pessoas envolvidas no processo, desde compradores, a vendedores, um credor e vários assessores jurídicos e financeiros dos dois lados, que envolveram sociedades como a Caixa Geral de Depósitos, Vieira de Almeida, Uría Menéndez e até as Câmaras Municipais de Alcácer do Sal e Grândola. A dimensão deste dia foi de tal forma enorme que as pessoas foram distribuídas por salas, tendo havido até um mapa das salas onde e até as Câmaras Municipais de Alcácer do Sal e Grândola. “No dia da escritura sentimo-nos todos confortáveis para aconselhar os nossos constituintes a seguirem em frente”, recorda o partner da LGPAS.

Mais de um ano depois, obras estão prestes a arrancar

Para a Vanguard Properties, o processo começou em março e terminou a 14 de novembro, no dia em que a escritura foi assinada. Foi preciso mais de um ano para ultrapassar todos os obstáculos que foram aparecendo. Para Andre Luiz Gomes, da LGPAS, “o tempo usado foi o estritamente necessário para garantir que os nossos constituintes podiam assumir o risco de desenvolver em termos sustentáveis o que, é certamente, a última oportunidade de transformar a relevante região da Comporta (Grândola e Alcácer do Sal) num dos destinos de excelência do turismo mundial”.

Questionado se o pior já passou, José Cardoso Botelho explica que “são processos diferentes”. Embora reconheça que até aqui foi uma fase “complexa e morosa”, por motivos independentes da Vanguard Properties, a próxima fase — de construção — será “totalmente dependente” da empresa. De hoje em diante, o projeto levado a cabo pelo consórcio Vanguard/Amorim passará a chamar-se Terras da Comporta “para evitar confusão com a sociedade agroflorestal com essa designação”.

É numa área de 1.296 hectares que vão nascer, dentro de oito a 12 anos, dois projetos turísticos — Comporta Links e Comporta Dunes. No primeiro, em Alcácer do Sal, com 365 hectares, vão ser construídos dois hotéis, dois aparthotéis, lotes para moradias, várias unidades de aldeamento turístico e um campo de golfe. No Comporta Dunes, em Grândola, com 551 hectares de pinhal e perto da praia, vão nascer quatro hotéis, um aparthotel, vários lotes para moradias, unidades turísticas e um campo de golfe com 100 hectares. As primeiras obras arrancam no primeiro trimestre de 2020. Mas este não será um empreendimento acessível ao bolso de todos. “Considerando o valor do investimento na compra, no desenvolvimento das infraestruturas e de todas as condicionantes, visará um segmento alto”, antecipa o CEO da Vanguard Properties.