Mês: Fevereiro 2023

Nem tudo é bom no pacote de medidas anunciado pelo Governo para a habitação, segundo os economistas consultados pelo ECO. Mas também nem tudo é mau. Os apoios às famílias e a simplificação dos licenciamentos merecem aplausos. Já as medidas para o alojamento local ou os limites às rendas nos novos contratos chumbam na avaliação. Há também anúncios inócuos e outros que trazem riscos.

Elogios para a simplificação

Pedro Brinca considera positivas as medidas de ajuda às famílias com quebra de rendimentos, como o apoio extraordinário ao pagamento de rendas e à subida das taxas de juro, que compensará metade dos juros pagos no crédito à habitação acima de 3%. Alerta, no entanto, para o impacto orçamental que esta última poderá ter. “A Euribor a 12 meses já está acima dos 3%. Há aqui alguma margem para um gasto elevado do Orçamento do Estado com esta medida”, considera o economista da Nova SBE. A bonificação é para famílias com rendimentos até ao sexto escalão. “Se for per capita apanha 90% das pessoas, se for por agregado familiar será uma medida mais de cariz social”, aponta, salientando que será necessário conhecer o detalhe das medidas.

Pedro Braz Teixeira, diretor do gabinete de estudos do Fórum para a Competitividade, considera “muito boa a intenção de simplificação dos licenciamentos. Falta conhecer os detalhes, ver se funciona na prática, porque as câmaras têm demasiado maus hábitos”, ressalva. Outra “boa medida” é a intenção de facilitar a conversão de imóveis destinados ao comércio para habitação.

Pedro Brinca também aplaude a simplificação do licenciamento, com a aprovação dos projetos a ser feita com base nos termos de responsabilidade dos autores dos projetos. Vera Gouveia Barros, economista do ISEG, estende o elogio à criação de um regime de juros de mora que visa aplicar uma sanção pecuniária aos municípios e às entidades externas envolvidas que não cumpram os prazos legalmente estabelecidos.

O Estado vai assumir o pagamento da renda após o terceiro mês de incumprimento, ficando sub-rogado na posição do senhorio para recuperação das quantias em dívida, mediante execução fiscal, ou promoção do despejo – salvo se se verificar existência de um motivo socialmente atendível que determine a atribuição de prestação social ou realojamento. Para Pedro Brinca, a medida “traz uma segurança adicional a quem arrenda, podendo inspirar uma maior confiança” para colocar o imóvel no mercado. Alerta, no entanto, que o inquilino ficará sujeito à maior coercividade da Autoridade Tributária, que tende a abusar da litigância. “Acho irónico que o Governo diga que assegura o pagamento quando sabemos que como cliente paga tarde e a más horas”, comenta Vera Gouveia Barros.

Pedro Braz Teixeira saúda “o facto de ser uma proposta para discussão [estará em consulta pública] , sendo de aguardar se há uma procura genuína de ouvir os intervenientes no mercado”. Lamenta, no entanto, que “como vem sendo hábito, não há um documento de base, onde se deveriam alicerçar as medidas propostas”.

Medidas para o alojamento local “chumbam”

A economista do ISEG e especialista em habitação critica “o facto de se tomarem medidas na falta de um diagnóstico e serem implementadas ao arrepio do que a economia nos ensina sobre o comportamento dos agentes”. Vera Gouveia Barros dá como exemplo o limite de 2% de aumento nos novos contratos face aos anteriores para imóveis no mercado nos últimos 10 anos. “O arrendamento é feito não só em função da casa e do mercado, mas também em função do arrendatário específico que tenho à minha frente. Posso até ter simpatia com o arrendatário e achar que devo cobrar uma renda inferior, mas se eu souber que a simpatia que eu tiver hoje vai ser arrastada para o futuro já não o vou fazer”, diz. Pedro Braz Teixeira também considera negativo limitar a subida das rendas: “E se uma zona passar a ter metro à porta?”.

O diretor do gabinete de estudos do Fórum para a Competitividade discorda da obrigação de arrendar casas “vagas”. “É preciso um estudo aprofundado sobre as verdadeiras razões que estão por trás de tantos fogos ‘vagos'”, defende. “Segundo o INE, dos 723.215 alojamentos vagos, 15,1% registavam necessidades de reparação profundas (108 919)”, aponta.

Vera Gouveia Barros também discorda dos intervalos para a redução de IRS nos arrendamentos de longa duração, que “fazem com que os proprietários façam os contratos sempre no limite mais baixo”. Se entre 5 e 10 anos a taxa de imposto vai baixar de 25% para 15%, os contratos tenderão a ser sempre de cinco anos. “O desconto tem de ser igual à duração”, aponta.

Uma das medidas anunciadas para o alojamento local é a isenção de imposto em sede de IRS para quem passe o imóvel para o arrendamento habitacional. Pedro Brinca acredita que pode ter algum efeito na oferta no prazo de um a dois anos, mas assinala que “ao proibir novas licenças o Governo cria um prémio para as existentes, valorizando o negócio”. O que significa que a mudança pode não compensar.

A especialista em habitação do ISEG também assinala que “não haver mais licença é proteger os que as têm da concorrência”. Critica também a avaliação que será feita em 2030 sobre a revalidação das já existente: “Há pessoas para quem é a atividade económica principal e que agora vêm um prazo” nesse sustento.

O economista da Nova SBE é muito crítico da contribuição extraordinária que passará a ser paga pelo alojamento local. “É o Estado a mudar constantemente as regras do jogo. A instabilidade legislativa constante afasta o investimento, numa altura em que o queremos atrair para a construção”. Para Vera Gouveia de Barros trata-se de “uma perseguição a um bode expiatório” e lembra um estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos que conclui que “o alojamento local explica alguma variação dos preços, mas está longe de ser o grande fator”.

Duas medidas inócuas

“O fim dos Vistos Gold e a taxa fixa obrigatória são medidas inócuas”, aponta Pedro Brinca. “Embora concorde com o fim dos Vistos Gold por uma questão de moralidade fiscal, o impacto é nulo”, considera, sublinhando o peso muito reduzido do programa nas transações de imóveis. Em dez anos foram investidos cerca de sete mil milhões, dos quais 90% para o imobiliário. Só em 2021 houve 165 milhões em transações. Achar que isto tem impacto é heróico”.

A economista do ISEG também considera inócuo o fim dos Vistos Gold, que representam “uma fatia mínima no mercado em termos de transações“, embora perceba-a enquanto princípio. “Não devemos fazer distinção na concessão de vistos”, afirma Vera Gouveia Barros.

Pedro Brinca avisa que se o Estado não impuser regras “os bancos podem definir uma taxa fixa suficientemente alta para que não seja atrativa para ninguém”, frustrando a intenção da medida.

Riscos de favorecimento

A isenção de IRS sobre mais-valias na venda de imóveis ao Estado e aos municípios encerra riscos de favorecimento. “Há um potencial de abuso grande nessas medidas. Importa perceber de que forma esse abuso pode ser mitigado”, alerta o professor da Nova SBE. Vera Gouveia Barros expressa a mesma preocupação em relação ao subarrendamento de imóveis pelo Estado: “temos de garantir que o Estado não arrenda a uns amigos para depois subarrendar a outros amigos, com a diferença a ser suportada pelos contribuintes. Têm de haver mecanismos de fiscalização”.

“Tenho alguma esperança que sendo este pacote para consulta pública tenha algumas correções”, diz o economista da Nova SBE. Pedro Braz Teixeira lamenta ainda “a falta de metas quantitativas, para avaliar os resultados”. “Era necessário um compromisso quantificado de aumento da oferta, porque na última década, o número de alojamentos subiu apenas 1,7% contra 16,3% na década anterior (Censos 2011 e 2021)”, defende. Considera também que “faltam compromissos do Estado e das câmaras de aumentar a oferta social e intermédia”. Já Vera Gouveia Barros gostava de ter visto um alívio no IMT “para permitir a mudança de casa em função do ciclo de vida”.

“O Governo não parece acreditar que este aumento da oferta se traduza em descida do preço das casas nem das rendas. Das duas uma: ou não acredita na lei da oferta e da procura; ou não acredita que estas medidas produzam resultados significativos na expansão da oferta”, observa Pedro Braz Teixeira.

Pedro Brinca salienta a urgência das medidas face ao rumo da política monetária do BCE: “Em março vamos ter mais um aumento de 50 pontos base e os mercados antecipam que subam até aos 3,5% em junho. Convém que isto venha rápido“.

O Conselho de Ministros desta quinta-feira foi exclusivamente dedicado à discussão de um pacote de medidas para a habitação, cujo valor estimado é de 900 milhões de euros (excluindo o custo com obras, compras ou rendas que venham a ser pagas pelo Estado) provenientes do Orçamento do Estado para 2023.

Em conferência de imprensa, o primeiro-ministro, António Costa, o ministro das Finanças, Fernando Medina, e a ministra da Habitação, Marina Gonçalves, apresentaram as 16 propostas que estarão em discussão pública durante um mês para serem votadas no Parlamento no dia 16 de março.

Fim da concessão de novos vistos gold

António Costa admitira a possibilidade na Web Summit, em novembro passado, mas só agora avançou com a medida: termina a concessão de novos vistos gold, um regime lançado em 2012 para atrair investimento estrangeiro – o que acabou por levar muitos estrangeiros a apostar no imobiliário português, principalmente em Lisboa. A proposta insere-se no pilar de combate à especulação imobiliária.

Os vistos já concedidos, caso sejam investimentos em imobiliário, passam a depender de pelo menos um de dois fatores para serem renovados: por um lado, tem de ser habitação própria e permanente do proprietário ou de descendente deste; ou se for colocado no mercado de arrendamento de forma duradoura.

Subarrendamento de casas de privados e pagamento de rendas em atraso

Uma das propostas para aumentar o número de casas no mercado de arrendamento é o Estado arrendar as casas disponíveis de proprietários privados a preços de mercado, por um prazo de cinco anos, desde que as possa subarrendar. O subarrendamento será feito pelo valor correspondente a 35% da taxa de esforço do inquilino, sendo que este será escolhido através de um sorteio que irá privilegiar “grupos mais vulneráveis” como jovens, famílias monoparentais e famílias com quebras de rendimento, segundo a ministra da Habitação.

Simultaneamente, para “reforçar a confiança” dos senhorios e fazer face aos receios destes relativamente ao incumprimento do pagamento da renda, o Governo pretende introduzir uma alteração para que todos os pedidos de despejo que deem entrada no Balcão Nacional de Alojamento, após três meses de rendas em dívida, o Estado passe a substituir o inquilino no pagamento ao senhorio, para que este não seja prejudicado.

“Não compete ao senhorio assegurar a política social; compete ao Estado e o Estado deve apoiar, seja no apoio à renda ou numa medida de realojamento”, declarou o primeiro-ministro. O Estado tentará perceber o motivo de o inquilino ter falhado o pagamento e, caso não haja uma justificação plausível para o incumprimento, procederá ao despejo.

Terrenos e imóveis de comércio e serviços vão poder servir para habitação

Como parte do eixo do programa relativo ao aumento da oferta de imóveis utilizados para fins de habitação, o primeiro-ministro disse que terrenos ou imóveis autorizados para comércio e serviços vão poder ser utilizados para construção ou convertidos em habitação sem alteração de planos de ordenamento do território ou licenças de utilização.

O Governo vai também lançar dois concursos especificamente para construção modular, técnica que António Costa destacou como “inovadora” no setor da construção e que “permite encurtar significativamente os prazos de construção, ao mesmo tempo que dá um contributo significativo para a melhoria da eficiência energética”.

Limite ao aumento de rendas em novos contratos

No que diz respeito às rendas, António Costa anunciou critérios que passam a limitar a sua subida no caso de novos contratos de arrendamento. “Para novos contratos, a nova renda deve resultar da soma da última renda praticada com as atualizações que poderiam ter sido feitas no período do contrato”, explicou.

Para contratos de arrendamento já em vigor, o Estado pretende atribuir um apoio até um máximo de 200 euros mensais, durante cinco anos, aos agregados com rendimentos até ao 6.º escalão (incluído) de IRS, quando a taxa de esforço for superior a 35%.

Porta 65 alargado a famílias com quebra de rendimento

O Porta 65, um programa que apoia o arrendamento por jovens até aos 35 anos, passará a incluir famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimento, adiantou a ministra da Habitação, Marina Gonçalves. Desta forma, passará a funcionar como uma medida de apoio ao rendimento das famílias com contrato de arrendamento.

Imposto sobre as rendas baixa para 25%

A taxa geral de tributação sobre os rendimentos prediais – quando o senhorio não opta pelo englobamento dos rendimentos – descerá dos atuais 28% para 25%, conforme anunciou o ministro das Finanças, Fernando Medina, na conferência de imprensa após o Conselho de Ministros.

Esta diminuição na taxa autónoma implica alterações também nas taxas mais baixas de IRS que são atribuídas aos contratos de maior duração: entre 5 e 10 anos, reduz de 23% para 15%; entre 10 e 20 anos, recua de 14% para 10%; e a mais de 20 anos, baixa de 10% para 5%.

Isenção de mais-valias para quem vender imóveis ao Estado…

Com o objetivo de aumentar a oferta de casas para o mercado de arrendamento acessível, o Governo propõe que os proprietários que vendam imóveis ao Estado ou aos municípios fiquem isentos de pagar imposto de mais-valias. A mais-valia imobiliária resulta da subtração do valor pelo qual foi comprada a casa (depois de aplicado o fator de correção monetária), dos encargos com a valorização (em caso de obras, por exemplo) e das despesas com a alienação e com a aquisição ao valor de venda do imóvel.

… e para amortização de crédito à habitação do próprio e de descendentes

Atualmente, só há isenção do imposto de mais-valias se a mais valia for aplicada no prazo de dois anos na aquisição de casa própria e permanente. Para efeitos de amortização do crédito, também passará a não ser cobrado imposto se for alienada uma segunda casa, para abater o crédito à habitação do próprio ou o crédito de um seu descendente.

Crédito à habitação passa a oferecer taxa fixa

Numa altura em que disparam as taxas Euribor, o Governo quer obrigar os bancos a disponibilizar uma taxa fixa na contratualização de crédito à habitação. “Sabemos que há bancos que não o estão a fazer”, afirmou António Costa. Atualmente, apenas três bancos oferecem soluções de taxa fixa para contratos a 30 anos, um número que sobe para quatro instituições no caso de contratos até 10 anos.

Estado bonifica subida de juros em 50% em empréstimos até 200 mil euros

Para famílias tributadas até ao 6.º escalão do IRS e com créditos à habitação até 200 mil euros, contratados depois de julho de 2018 e em que a taxa de esforço ultrapasse a taxa de juro “stressada” pelos bancos na contratualização do empréstimo, o Estado subsidiará metade do valor que ficar acima do aumento do valor da prestação. O apoio é de até 1,5 do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), que se traduz num valor global de 760,65 euros.

Esta taxa de juro “stressada” é calculada pelos bancos no momento da celebração dos empréstimos para compra de casa com base na cotação do indexante do contrato nessa altura (Euribor a 6 ou 12 meses), acrescida de um “prémio” de três pontos percentuais.

Alojamento Local com taxa extraordinária e sem novas licenças

O Alojamento Local também foi tido em conta no pacote de medidas do Governo. Por um lado, os proprietários deste tipo de estabelecimentos passarão a pagar uma contribuição extraordinária, cuja receita será consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para, segundo António Costa, “financiar políticas de habitação e ter em conta as externalidade negativas que o Alojamento Local produz sobre o preço geral da habitação”.

Além disso, o Executivo vai proibir a emissão de novas licenças de Alojamento Local, com exceção dos alojamentos rurais em concelhos do interior do país, onde podem ser um “contributo importante” para dinamizar a economia local. As atuais licenças, por sua vez, serão sujeitas a reavaliação em 2030 e, a partir daí, de cinco em cinco anos.

Está ainda previsto um prémio fiscal para quem desistir deste regime e passar a arrendar o imóvel. “Iremos permitir aos proprietários que tenham fogos em regime de Alojamento Local e os transfiram para arrendamento habitacional conceder uma isenção e taxação zero em sede de IRC daqui até 2030, desde que optem por retirar a casa do alojamento local para arrendamento habitacional até ao final de 2024”, anunciou o chefe do Governo.

Simplificação dos licenciamentos municipais

O tempo de demora dos processos de licenciamento tem sido criticado pelos promotores, sobretudo pelos custos implicados nessa morosidade. Para simplificar, o Governo propõe que os projetos de arquitetura e de especialidades deixem de estar sujeitos a licenciamento municipal, passando a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas.

As câmaras municipais ou as entidades públicas que não cumprirem os prazos previstos na lei para a emissão de pareceres sofrerão penalizações financeiras: passam a dever juros de mora ao benefício do promotor, que pode usar essas verbas para abater o custo da taxa de licenciamento ou para abater IRS ou IRC se ultrapassar ou valor da taxa.

Crédito de 150 milhões para municípios fazerem obras em casas devolutas

Há muitas décadas que as autarquias têm competência legal para proceder a obras coercivas de casas devolutas e com baixa qualidade de habitabilidade, mas “raramente recorrem a este mecanismo por dificuldades financeiras”, disse António Costa, na conferência de imprensa de apresentação do programa “Mais Habitação”.

Como tal, anunciou a criação de uma linha de crédito de 150 milhões de euros para financiar a realização de “obras coercivas por parte dos municípios” em casas devolutas e com baixas condições de habitabilidade.