Preços das casas caem nas zonas da ‘moda’ de Lisboa e Porto

A generalidade do mercado de habitação em Portugal continua em alta, mas algumas das freguesias mais procuradas de Lisboa e Porto começam a dar sinais de arrefecimento. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), relativos ao segundo trimestre de 2025, revelam uma tendência que contraria o discurso de crescimento generalizado: há zonas em Lisboa e no Porto onde os preços estão em queda consecutiva há vários trimestres, pressionados sobretudo pela entrada massiva de casas novas no mercado.

Em Lisboa, sete das 24 freguesias registaram uma contração homóloga do valor mediano das vendas no segundo trimestre, um número que não se via desde os últimos trimestres de 2021. No Porto, a situação é ligeiramente diferente, mas não menos relevante: duas freguesias apresentaram quedas de preços no mesmo período, com destaque para a União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, uma das zonas mais premium da cidade.

Marvila é o caso mais emblemático da capital. A freguesia, que apresenta um valor mediano de 5.250 euros o metro quadrado, 11% acima da média da cidade de Lisboa, regista uma correção homóloga do valor mediano das vendas há três trimestres consecutivos, com uma queda de 16,8% no segundo trimestre de 2025. Esta pressão nos preços é feita exclusivamente por conta das casas novas que chegam ao mercado, cujo valor mediano das vendas está em contração há três trimestres consecutivos, com destaque para a contração homóloga de 14,6% no segundo trimestre, após ter caído 10% no trimestre anterior. ​

A freguesia de Arroios apresenta assim uma das dinâmicas mais interessantes do mercado lisboeta: apesar de continuar a ser uma zona procurada, a entrada de novos empreendimentos parece estar a criar uma pressão competitiva que se reflete nos preços finais de transação.

Em declarações ao ECO, André Faísca, consultor imobiliário da Remax Convictus, destaca a entrada no mercado de muitos empreendimentos novos, já que “em Marvila e no Beato há muita construção nova, muitos empreendimentos”. Salienta ainda que “como as casas são colocadas no mercado por várias fases, tem de se ter atenção na avaliação trimestral das variações”. ​

Ainda assim, André Faísca relativiza a descida dos preços. “Não verificamos essa descida acentuada de preços. O que verificamos é que as pessoas estão com mais racionalidade no processo e isso faz com que as decisões de compra estejam a demorar mais tempo, sobretudo nos novos”, afirma o consultor.

A mesma dinâmica assiste-se em Arroios, a sexta freguesia em 24 da cidade de Lisboa com o preço do metro quadrado mais baixo (4.216 euros). De acordo com dados do INE, o valor mediano das vendas nesta freguesia registou uma queda anual de 2,59% no segundo trimestre, depois de no primeiro trimestre terem também contraído 4,75%.

Esta pressão sobre os preços está também a ser particularmente potenciada pelos imóveis novos que chegam ao mercado, com o valor mediano das vendas destas casas a registar uma contração trimestral homóloga há quatro trimestres consecutivos, com destaque para o primeiro e segundo trimestre deste ano, com contrações homólogas de 19,6% e 18,8%, respetivamente.

A freguesia de Arroios apresenta assim uma das dinâmicas mais interessantes do mercado lisboeta: apesar de continuar a ser uma zona procurada, a entrada de novos empreendimentos parece estar a criar uma pressão competitiva que se reflete nos preços finais de transação, ao mesmo tempo que os preços dos imóveis existentes no mercado continuam a subir, como ficou visível pelo aumento homólogo de 3,71% no segundo trimestre e de 6,71% no primeiro trimestre.

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Freguesias onde são os usados o pendor do mercado

Ainda em Lisboa e numa tendência de queda mais prolongada, está a freguesia de Santo António, a mais cara da cidade, com os preços das casas a superarem os 6 mil euros o metro quadrado. De acordo com dados do INE, há quatro trimestres consecutivos que o valor mediano das vendas das casas em Santo António apresenta contrações homólogas.

Ao contrário de Marvila e Arroios, no caso desta freguesia, a pressão negativa sobre os preços tem sido potenciada particularmente pelos imóveis usados, que apesar de terem observado uma subida homóloga de 0,81% do valor mediano das vendas no segundo trimestre, estiveram em queda nos quatro trimestres anteriores.

“Santo António é uma das freguesias principais da cidade. O que acontece é que temos casas a precisar de reabilitação e a pressão deve-se a casas deste tipo de imóveis”, confirmando que “no caso das casas a necessitar reabilitação temos sentido correções do preço”, refere André Faísca.

O consultor da Remax ConviCtus acrescenta que “nas casas a precisar de reabilitação há uma negociação superior do que um produto novo na freguesia, o que inevitavelmente faz com que o preço seja corrigido” em baixa.

Há um conjunto considerável de imóveis na zona mais premium da cidade do Porto [na União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde] que são colocados a níveis estratosféricos, nas nuvens altas, e os negócios fazem-se nas nuvens baixas. Isto sucede tanto em imóveis existentes como novos.

Esta realidade contrasta com o que se passa em freguesias como o Beato, onde o consultor sublinha que “a subida dos preços tem sido potenciada pela entrada de produtos novos que fazem com que o preço suba em relação ao que era normal da freguesia”. “Há uns anos para cá, tem-se conseguido explicar que esta é uma nova zona da cidade a crescer”, destaca.

No Porto, são menos as freguesias a registarem contrações dos preços, mas na União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, onde o preço mediano das casas vendidas superaram os 3.800 euros o metro quadrado, os preços não só tiveram uma queda homóloga de 3,59% no segundo trimestre como foi também o segundo trimestre consecutivo em queda.

Esta queda foi sobretudo potenciada pela queda dos preços dos imóveis usados que, no segundo trimestre, tiveram uma contração homóloga do valor mediano das vendas de 7,4% e no primeiro trimestre uma contração anual de 2,8%. “O fenómeno que mais acontece aqui é a diferença entre os preços pedidos e os preços reais de transação. A média dos valores pedidos face à média dos valores transacionados é muito grande”, justifica André Castro, da ERA Porto Avenida.

O consultor detalha ao ECO que “há um conjunto considerável de imóveis que são colocados a níveis estratosféricos, nas nuvens altas, e os negócios fazem-se nas nuvens baixas. Isto sucede tanto em imóveis existentes como novos”.

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André Castro conta como exemplo que há uns meses “inauguraram” os 15 mil euros o metro quadrado em imóveis novos na cidade, justamente nesta zona, e que, não se concretizando qualquer negócio, uma das casas já baixou para 14 mil euros e ainda não se vendeu. “Este é um movimento comum no mercado nesta freguesia, apesar de, na sua maioria, por outros valores”, refere o consultor, apontado o dedo a “movimentos psicológicos” que em muitos casos não têm tração com a realidade.

“Às vezes inauguram-se preços por metro quadrado e o mercado vai atrás, sem qualquer racionalidade”, critica o consultor da ERA Porto Avenida, acrescentando que “nestes mercados muito aquecidos assistimos muitas vezes a imóveis a serem marcados como luxo não pela sua qualidade, pelo seu valor, mas pelo seu preço”.

As quedas localizadas em algumas freguesias de Lisboa e do Porto contrastam com um mercado que, na sua generalidade, continua em alta. No segundo trimestre de 2025, o preço mediano dos 41.608 alojamentos familiares transacionados em Portugal foi de 2.065 euros por metro quadrado, correspondendo a uma variação homóloga de 19%, depois de no primeiro trimestre ter registado uma subida de 18,7%.

O arrefecimento e até contração dos preços em freguesias-chave de Lisboa e Porto indica uma fase de ajustamento num mercado imobiliário que até agora tem sido marcado por valorizações aceleradas, alimentadas pela oferta crescente de imóveis novos. Este fenómeno sugere uma normalização dos preços, em que a oferta e a procura começam a alinhar-se de forma mais equilibrada, conferindo maior estabilidade ao setor. Embora o mercado nacional se mantenha aquecido, a observação destas correções locais levanta alguma atenção, pois sinaliza dinâmicas com impactos potenciais sobre estratégias de investimento e de política habitacional.