Do Viriato à Sertorius, as polémicas vendas de imóveis do Novobanco

Muita tinta já correu sobre os negócios de vendas de imóveis e carteiras de crédito malparado por parte do Novobanco, nos últimos anos. Do projeto Viriato, ao Sertorius, passando pelo Nata I e II, ao Albatroz, foram muitos os negócios (e os prejuízos) fechados pelo banco agora comprado pelos franceses do BPCE, desde 2018. A Polícia Judiciária, que conduziu buscas no Novobanco e na KPMG na quarta-feira, está agora de olho em alguns destes negócios, que poderão ter lesado o Fundo de Resolução e os contribuintes portugueses.

A recuperação financeira do Novobanco implicou a limpeza do balanço, com a entidade a desfazer-se, sobretudo nos anos de 2018 e 2019, de carteiras de ativos e de empréstimos não produtivos (NPL). As operações tiveram lugar depois de a Lone Star assumir 75% do banco, em 2017, beneficiando da proteção do Fundo de Resolução, que manteve 25% da entidade e o compromisso de cobrir perdas causadas por ativos tóxicos até ao teto de 3,89 mil milhões.

Segundo informações recolhidas pelo ECO, os negócios de pelo menos dois grandes pacotes estarão sob escrutínio apertado das autoridades, nomeadamente os projetos Viriato e Sertorius.

Carteira de 9.000 imóveis vendidos à Anchorage por 390 milhões

O projeto Viriato, que incluiu a venda de uma carteira de quase 9.000 imóveis para uso residencial, incluindo estacionamentos, espaços industriais e comerciais, foi o primeiro grande negócio de venda de imóveis. Com um valor bruto contabilístico de 716,7 milhões de euros, prevendo o banco receber 389 milhões com esta operação, o negócio resultou numa perda de 159 milhões de euros nas contas.

Em causa estava a venda de uma carteira de ativos imobiliários granulares, com um valor individual inferior a 450 mil euros, e não rentáveis (apenas 5% arrendados), abrangendo as diferentes categorias de imóveis (residencial, comercial, imóveis industriais e terrenos).

A polémica em torno do valor a que a carteira vendido ao fundo de private equity americano Anchorage levou mesmo a operação à Procuradoria Geral da República, juntamente com outro negócio que envolveu a venda de ativos: o projeto “Sertorius”.

Sertorius gera perdas de 229 milhões nas contas

Em julho de 2019, o Novo Banco fechou a venda de uma carteira de imóveis no valor de 400 milhões de euros, o chamado Projeto Sertorius, ao fundo Cerberus, que concorreu com a Finsolutia.

Esta carteira era composta por 200 ativos, cerca de dois terços terrenos não edificados e alguns imóveis industriais, residenciais e comerciais. A maioria destes imóveis está localizada em Lisboa e em Setúbal.

O Banco de Portugal descreve “a venda de uma carteira de ativos imobiliários de maior dimensão (valor individual superior a 450 mil euros) e não rentáveis (apenas 5% arrendados), abrangendo as diferentes categorias de imóveis, mas com preponderância de terrenos e imóveis industriais.

Mais uma vez, o negócio teve um impacto negativo direto nas contas da instituição, resultando em 229 milhões de euros de impacto negativo nos resultados líquidos do banco.

O valor de venda dos ativos imobiliários gerou contestação política e foi tema de discussão na Assembleia da República. Também o Tribunal de Contas fez uma análise muito dura aos processos de venda de imóveis do Novobanco, que geraram milhões de euros de prejuízos e pedidos de capital ao Fundo de Resolução.

Segundo o TC, os investidores que compraram património imobiliário conseguiram lucros de mais de 60% com a revenda cerca de um ano depois, quando poderia ter sido o banco a ficar com as mais-valias se tivesse mantido os ativos na sua posse.

“Com a revenda do património imobiliário que integrou os Projetos Viriato (2018) e Sertorius (2019) os seus titulares obtiveram mais-valias de 64% (Viriato) e 60% (Sertorius) no período (entre venda e revenda) de 1,4 anos (Viriato) e um ano (Sertorius)”, concluiu o Tribunal de Contas numa auditoria feita ao Novobanco, divulgada em julho de 2022, a pedido do Parlamento.

Venda de imóveis e malparado em Espanha

Ainda em 2019, o Novobanco avançou com a venda de ativos imobiliários e créditos problemáticos na sucursal espanhola, num projeto intitulado Albatros. O banco chegou a acordo para vender, à Waterfall Asset Management, “uma carteira de ativos imobiliários e crédito não produtivo (non-performing loans), designado por “Projeto Albatros”. Esta carteira tinha um valor bruto contabilístico de 308 milhões de euros.

Sobre este negócio, o Banco de Portugal, em respostas articuladas com o Fundo de Resolução, nota que, “para efeitos da seleção da carteira de ativos a transacionar, foram identificados os maiores clientes com créditos em incumprimento na sucursal de Espanha e o stock remanescente de imóveis daquela sucursal que não tinha sido alienado no âmbito do Projeto Viriato”.

Na operação foram contactados 31 investidores nacionais e internacionais, sendo que 22 manifestaram interesse, mas foram recebidas apenas duas propostas vinculativas para a compra desta carteira.

Venda de carteiras de malparado

Além da venda de imóveis, o Novobanco avançou ainda, em 2018 e 2019, com a venda de carteiras de crédito. Ainda em dezembro de 2018, a entidade vendeu uma carteira de crédito malparado no valor de 1.750 milhões de euros ao fundo KKR.

Sobre o Projeto Nata 1, o Banco de Portugal, em articulação com o Fundo de Resolução, numa resposta ao Bloco de Esquerda sobre esta operação, argumenta que “para efeitos da seleção dos créditos a integrar na operação, o Novobanco, com o apoio dos seus assessores financeiros, procurou definir critérios precisos e objetivos, como por exemplo: exclusão de créditos com valor nominal superior a 50 milhões de euros, exclusão de créditos com incumprimento inferior a 90 dias ou em que as exposições vencidas representem menos de 20% da dívida total do mesmo devedor, exclusão de créditos a funcionários ou a instituições financeiras, exclusão de créditos sujeitos a jurisdições estrangeiras, exclusão de créditos abrangidos pela Plataforma de Negociação Integrada de Créditos Bancários, entre outros”.

“O perímetro incluiu, assim, cerca de 103 mil contratos, com uma exposição individual média de 22 mil euros, aproximadamente”, acrescenta. A operação foi assessorada pela KPMG LLC, Morgan Stanley e Alantra.

Em 2019, o projeto “Nata 2” permitiu limpar mais 3,3 mil milhões de euros de créditos mediáticos, com a venda à Davidson Kempner.

A operação em torno do chamado “Projeto Nata 2″ incluia grandes créditos mediáticos em situação de incumprimento como os da Ongoing, de Joaquim Oliveira ou de Moniz da Maia. Sobre este negócio, o mesmo comunicado do Banco de Portugal refere apenas que “o perímetro incluiu cerca de 759 contratos, correspondentes a 51 grupos económicos”.

Nos anos seguintes, o banco realizou mais vendas de imobiliário, mas sem a mesma relevância. Por exemplo, em maio de 2022, o Novobanco informou que concluiu a venda de um portefólio imobiliário de ativos de logística em Portugal. Contudo, não revelou os valores do negócio nem a identidade do comprador, mas adiantou que vai ter um impacto positivo nos rácios de capital do banco.

Em causa estava uma carteira de ativos imobiliários detido maioritariamente pelos fundos imobiliários NB Património e NB Logística, ambos geridos pela GNB Real Estate. A março de 2022, o Novobanco detinha, em média, uma participação de cerca de 75% dos referidos ativos imobiliários.

O Novobanco avançou ainda com a venda de créditos em Espanha, sob o mote Projeto Cannas, vendido a fundos associados à Waterfall Management, outro dos negócios que gerou perguntas por parte do Bloco de Esquerda ao Banco de Portugal.

A propósito deste tema, o supervisor respondeu que implicou a “venda de uma carteira de créditos em incumprimento da sucursal do Novo Banco em Espanha”. “Neste caso, foram utilizados como critério orientador a existência de garantias e o rácio loan-to-value (inferior a 70%)”.

Venda de herdades levanta suspeitas

Já este ano, o Público avançou que o gestor da Lone Star Volkert Reig Schmidt, presidente da GNB Real Estate, a gestora de ativos do Novo Banco, vendeu à sua mulher a Herdade da Ferraria, junto à praia do Meco, por 1,5 milhões de euros.

A herdade com mais de 260 hectares e acesso à praia, foi vendida como rústica e devoluta e sem que fosse dito que teria uma capacidade de construção para 50 mil metros quadrados e 5 mil para habitação própria.

É precisamente este um dos casos que está a ser alvo de investigação e que espoletou buscas no Novobanco e na KPMG. Em causa estão vários negócios de propriedades na mata de Sesimbra, pertencentes ao Novobanco e cujos processos foram conduzidos por Volkert Reig Schmidt, gestor afastado há cerca de um mês.

As buscas no âmbito da operação intitulada “Haircut” decorreram na última quarta-feira. “Em causa estão suspeitas de terem sido praticadas diversas ilegalidades na venda de ativos imobiliários detidos por uma instituição bancária apoiada financeiramente pelo Estado português, através do Fundo de Resolução, resultando dessas operações avultados prejuízos para o Banco em questão e para os interesses do Estado”, lê-se no comunicado da PJ.

O Ministério Público confirmou ainda que as buscas decorreram em domicílios, instalações bancárias, escritório de advogados, sociedade de revisores oficiais de contas e nas sedes de 16 sociedades comerciais.