Governo abre a porta a alargar IRC reduzido das rendas a empresários individuais

Cláudia Reis Duarte, secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, sinalizou esta quarta-feira no Parlamento a disponibilidade do Governo em aceitar uma proposta de alargamento do benefício fiscal de IRC aos pequenos investidores de habitação para arrendamento.

Numa audiência parlamentar na Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública dedicada à apreciação do pacote fiscal de habitação, a governante indicou que o executivo está disposto a incorporar a sugestão de estender a redução de 50% no IRC dos rendimentos prediais de arrendamento (até 2.300 euros de renda) a pessoas singulares que detenham contabilidade organizada, equiparando-as a empresas nesta matéria, como estabelece já a proposta do Governo.

“Não temos nenhum preconceito ideológico nem isto é um pacto fechado. Todas as propostas que possam melhorar e robustecer estas soluções estaremos disponíveis para que na feitura do decreto-lei, referiu a secretária de Estado aos deputados.

A proposta, que reconhece um problema estrutural de falta de oferta no mercado habitacional português, enquadra-se numa estratégia mais ampla de “incentivo de comportamentos”, notou. O Governo argumenta que o pacote fiscal não é apenas sobre redução de impostos, mas sobre orientar investidores e construtores para um segmento específico do mercado: casas com valores moderados.

“Temos um problema de inelasticidade da oferta”, explicou Cláudia Reis Duarte, sublinhando que a capacidade instalada é limitada e que as medidas visam redirecionar promotores e privados para a construção de habitação acessível em vez de outros segmentos.

Temos de desincentivar o adquirente de dizer na escritura que compra para habitação própria e permanente e depois não o faz ou não mantém o imóvel pelo prazo mínimo definido na lei (…) como, por exemplo, agravar-se o IMT de quem compra.”

No que diz respeito ao mecanismo de preços na construção, a secretária de Estado antecipa uma transformação significativa no modo de venda dos imóveis. Considerando que a maioria dos blocos de apartamentos é comercializada atualmente ainda em planta, Cláudia Reis Duarte prevê que os promotores adotem duas tabelas de preços diferenciadas: uma para imóveis destinados a habitação própria e permanente (beneficiando do IVA reduzido de 6%) e outra para imóveis com outros fins.

Esta diferenciação, garante, é fundamental para permitir que o próprio promotor reconheça o objetivo real de cada venda durante o período de construção. A governante reconhece, no entanto, um cenário de risco: a possibilidade de um comprador adquirir uma casa como habitação própria e permanente (beneficiando de um preço de venda mais baixo em função do IVA reduzido) e depois, após a conclusão da obra, mudar de ideias.

Nessa altura o comprador “vai pagar um preço diferente, e essa diferença de preço é precisamente o preço que permite ao promotor a seguir regularizar a diferença do IVA”, considerando que durante a construção autoliquidou o IVA a 6%. “Isto é o que muito provavelmente vai acontecer”, sublinhando ainda que “é justamente isto que se quer, que haja uma diferenciação de preços quando é para habitação própria e permanente e quando não é. A política social é disponibilizar habitação para as pessoas viverem”, destaca da secretária de Estado dos Assuntos Fiscais.

Todavia, a governante não descarta a possibilidade de haver penalizações para os infratores, tanto de promotores como de compradores, que possam ter a tentação de contornar a lei. “As penalidades só se aplicarão quando o promotor andou intencionalmente a autoliquidar durante a construção IVA a 23% quando deveria ter feito a 6%”, exemplifica.

Além disso, salienta também que alguém que compra para habitação própria e permanente e depois não regista como habitação própria e permanente (não coloca na morada dessa habitação o seu domicílio fiscal), essa responsabilidade não pode ser imputável ao promotor.

Nesse caso, “o que temos de pensar é desincentivar o adquirente de dizer na escritura que compra para habitação própria e permanente e depois não o faz ou não mantém o imóvel pelo prazo mínimo definido na lei”, através de várias medidas possíveis, “como, por exemplo, agravar-se o IMT de quem compra.”

A questão do IVA ocupou um lugar central no debate esta manhã. Contudo, a secretária de Estado começou por recordar os deputados das limitações impostas pela Diretiva do IVA comunitária, notando que Portugal apenas pode aplicar a taxa reduzida de 6% em contexto de políticas sociais, justificando assim os limites máximos de preço (648 mil euros) e de renda (2.300 euros) estabelecidos. Sem estes critérios, argumenta Cláudia Reis Duarte, a medida poderia ser usada para construção de casas de férias ou outros fins menos sociais, desafiando a compatibilidade comunitária.

Relativamente ao impacto orçamental das medidas, a secretária de Estado mantém-se cautelosa, antevendo que o impacto fiscal em 2026 seja ainda reduzido, evoluindo conforme a resposta do mercado. “Se reagir como esperamos, o impacto será maior”, indicou.

Em dezembro, em entrevista ao ECO, Cláudia Reis Duarte antecipou que, num cenário de sucesso, até 200 mil imóveis possam estar no mercado de arrendamento até 2027, gerando uma perda de receita fiscal de cerca de 250 milhões de euros no ano seguinte.

O pacote de desagravamento fiscal para habitação comporta um exercício de calibração delicado, entre incentivar investimento privado para aumentar oferta sem criar mecanismos de fraude fiscal ou especulação. Cláudia Reis Duarte deixou claro que o Governo está aberto a aperfeiçoamentos durante o debate parlamentar, mas mantém a ambição estrutural de reconfigurar o mercado imobiliário português através da tributação.