Fundos e apartamentos turísticos usados para contornar travão aos vistos gold

A partir de janeiro, obter um visto gold passará a ser mais difícil para os investidores estrangeiros. O Governo colocou um travão a este regime, acabando com a possibilidade de adquirir um imóvel de habitação nas cidades do litoral. Mas como apartamentos e cidades como Porto e Lisboa eram os mais procurados, os promotores imobiliários encontraram formas de continuar a permitir que os investidores adquiram um golden visa nestes moldes.

O programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) vai mudar a 1 de janeiro de 2022, com o objetivo de tentar canalizar investimento estrangeiro para o interior do país. Assim, de forma a dar “prioridade aos territórios mais vulneráveis”, comprar uma habitação numa das cidades do litoral deixa de dar acesso a um visto gold e o investimento mínimo feito na criação de uma empresa ou fundo de investimento aumenta.

Ora, a maioria dos vistos concedidos foi através da aquisição de imóveis residenciais nas principais cidades do país. E como isso deixa de ser possível em 2022, (continua a ser possível adquirir um escritório, por exemplo, no Porto ou em Lisboa) foi nos fundos de investimento que os promotores encontraram uma forma de contornar este travão imposto pelo Governo.

“As pessoas têm readequado a forma de investir e fazem-no através de fundos de investimento”, explucou ao ECO Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). “Houve muitos promotores a criarem fundos de investimento, de private equity, que permitem ao investidor continuar a investir onde quiser”, continua.

Como é que isto funciona? Os promotores imobiliários constituem estes fundos de investimento, colocando na carteira imóveis. Isto permite que um investidor estrangeiro subscreva unidades de participação (UP) deste fundo, por um mínimo de 500 mil euros e obtenha um visto gold.

A lei já permitia que um investidor obtivesse um golden visa através de um fundo de investimento, mas a opção mais procurada era sempre a compra direta de um imóvel. Mesmo com este travão à lei, os fundos continuam a ser permitidos, embora o montante mínimo de investimento tenha passado de 350 mil para 500 euros.

Hugo Santos Ferreira adianta que há cerca de uma dezena de promotores a optarem por este caminho, colocando nestes fundos sobretudo imóveis residenciais, uma vez que é aqui que o travão do Governo atua. Ainda assim, nem tudo é perfeito, pelo menos como até aqui. “A desvantagem é que, no fundo, o investidor não compra a propriedade direta [do imóvel], mas sim uma UP. Não há uma compra direta do imóvel, nem é propriedade plena, mas acaba por ser proprietário de um imóvel”, explica o presidente da APPII.

Apartamentos turísticos também são um escape

Mas há mais formas de contornar a nova lei, como por exemplo recorrendo aos apartamentos turísticos. “Muitos imóveis de alojamento local, que eram considerados habitação, foram transformados em apartamentos turísticos“, explicou uma fonte do mercado imobiliário ao ECO, referindo que esta modalidade não se insere no residencial e continua a dar acesso a um visto.

Os apartamentos turísticos são uma modalidade que permite ao comprador adquirir um imóvel, do ponto de vista do investimento, e passar duas ou três semanas por ano lá, sendo que no resto do tempo este é arrendado para fins turísticos.

Apesar destas alternativas, que “continuam a complicar um bocado”, o presidente da APPII nota que o ideal seria que tudo se mantivesse como até aqui. “O ideal era que o bom senso imperasse e que, a bem da recuperação económica, voltássemos a ter um dos principais instrumentos de captação de investimento estrangeiro no nosso país”, diz Hugo Santos Ferreira.

O mesmo lamenta Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby’s International Realty, que nota que este travão é uma “medida negativa para o país” e que muitos investidores têm pedido mais celeridade na entrada dos processos. “Os golden visa não trazem nenhum prejuízo para o Estado. É uma pena estar a discriminar negativamente o regime”, diz.

O responsável da imobiliária acredita que, com isto, o Governo “está a bloquear a entrada dos investidores”. “Queremos tanto levar os investidores para o interior que estes acabam por ir para Espanha e para outros países europeus“, afirma.

O programa ARI foi criado em 2012 para captar investimento estrangeiro para Portugal. Desde então, de acordo com dados do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), e até julho foram captados 5.934 milhões de euros, a maioria através da compra de imóveis, num total de 9.875 vistos. Em 2020, mesmo em ano de pandemia, os golden visa captaram 370 milhões de euros de investimento internacional.