Sonae Sierra entra no imobiliário hoteleiro e já comprou primeiro ativo no Porto

A Sonae Sierra acaba de assinar um acordo com a gigante americana PGIM, que gere os investimentos imobiliários da seguradora Prudential, para lançar um novo veículo de investimento em ativos no setor da hotelaria. Com o objetivo de “adquirir e gerir hotéis no mercado ibérico”, esta joint-venture, em que a empresa portuguesa fica com uma participação de 10%, inclui ainda a equipa de gestão operacional da Iberian Hospitality Solutions (IHSP), liderada por Gonçalo Batalha.

Fernando Guedes de Oliveira, CEO do braço imobiliário do grupo Sonae, adiantou esta terça-feira que, no âmbito desta estratégia de diversificação em termos de setores e de ativos, o primeiro investimento deste fundo já foi concretizado. Trata-se da aquisição de um “hotel de categoria superior” localizado no centro do Porto, cujo nome não divulgou alegando acordos de confidencialidade, mas que tem inauguração prevista para a segunda metade de 2024.

Em conferência de imprensa, o gestor adiantou que a joint-venture já tem “mais três ou quatro oportunidades em pipeline”, a concretizar em dois anos, e notou que o “foco inicial” estará em Portugal (Porto, Lisboa e Algarve), antes da expansão para Espanha, e também no segmento de lazer. “A ideia é pegar em hotéis que já existam e fazer um reposicionamento para diferentes segmentos ou clientes-alvo. Mais do que a construção, o foco está no reposicionamento de hotéis já em operação”, sublinhou.

Este novo veículo tem como objetivo atingir um valor bruto de ativos (GAV) próximo de 200 milhões de euros com estes primeiros quatro a cinco hotéis. “Gostávamos de conseguir fechar este ano mais um, dois seria o ideal”, acrescentou Luís Mota Duarte. O administrador financeiro (CFO) e diretor executivo de management na Sierra lembrou que esta é uma “classe popular”, com “muitos e bons players a olhar para o setor”, e prometeu que vão ser “rigorosos nos critérios de investimento”.

Fora da equação está a criação de uma marca hoteleira ou uma cadeia de hotéis. “Não estamos à procura da operação do hotel, o que queremos é comprar o imobiliário. A operação pode ficar a cargo de cadeias internacionais ou de equipas locais”, resumiu o CEO. Fernando Guedes de Oliveira “não [exclui] a possibilidade de a Sonae Capital amanhã gerir hotéis deste fundo”, mas assegurou que “não há nenhuma obrigação de trabalhar com outras empresas do grupo”, com quem as relações são “de mercado”. “Também não fazemos rendas mais baratas para as lojas do grupo” nos centros comerciais, completou.

Como o ECO noticiou em fevereiro, a Sonae Capital vai avançar com dois novos hotéis de cinco estrelas na Madeira e no Algarve, com aberturas previstas para o primeiro trimestre do próximo ano. Estes novos projetos vão acrescentar 300 camas à oferta turística do grupo, que tem atualmente perto de 1.300 quartos num total de dez unidades espalhadas pelo Porto, Lisboa, Troia e Lagos.

20 veículos de investimento, dos CTT à Alemanha

A expansão do negócio de investment management, com a criação de veículos de investimento fora dos centros comerciais e com novos investidores, foi um dos vetores da nova estratégia traçada em 2021 pela Sonae Sierra, a par da retoma da atividade de promoção imobiliária, da expansão das plataformas de prestação de serviços ou da criação de valor no portefólio de centros comerciais na Europa, mais do que construir novos shoppings.

Nesta área do investment management, a Sierra tem atualmente sete mil milhões de euros de ativos sob gestão, calculando um crescimento de 68% fora do perímetro dos centros comerciais em relação a 2021. Gere um total de 20 veículos de investimentos e reclama um lugar na lista dos 150 maiores gestores de imobiliário a nível mundial.

Entre esses novos veículos está a Sierra Food Retail Management com investidores alemães; a compra do lisboeta Atrium Saldanha com o Bankinter; o veículo com os CTT para gerir mais de 400 imóveis de logística ou retalho do património imobiliário dos correios; ou a criação da Ores Alemanha em fevereiro deste ano, igualmente com o Bankinter como parceiro, para espaços comerciais no mercado alemão.

Em 2021, num encontro com jornalistas, a Sierra assumiu o objetivo de expandir o negócio de gestão de fundos de investimento, propondo-se a aumentar o total de ativos sob gestão dos então 8 mil milhões para 10 mil milhões em 2025, triplicando assim a exposição nas áreas que não são centros comerciais (para 3 mil milhões) num prazo de quatro anos. “Vamos lá chegar rapidamente”, vaticinou.

Novos shoppings no Brasil e Colômbia

Na atividade core dos centros comerciais, a dona do Colombo e do NorteShopping continua apostada em criar valor nos ativos que detém e a “prepará-los para o futuro”. Nos mercados europeus (Portugal, Espanha, Itália e Roménia) diz ter investido mais de 83 milhões de euros no ano passado, sobretudo em expansões e renovações. Mas a principal “avenida de crescimento” neste segmento está fora do Velho Continente, sobretudo no Brasil e na Colômbia.

No caso do Brasil, onde entrou no início do século e chegou sozinho a quinto maior operador, com 11 shoppings, fundiu-se em 2019 aquele que era na altura o quarto player (Aliansce). E no ano passado, a Aliansce Sonae avançou com a fusão com a brMalls, que era a segunda maior empresa do setor no país, para criar “de longe o maior operador de centros comerciais da América Latina”. A Allos, como passou a designar-se, soma mais de 60 shoppings em operação no Brasil e tem uma capitalização bolsista superior ao grupo Sonae, equiparou Guedes de Oliveira.

“O crescimento tem sido exponencial”, resumiu o CEO. Com 12,2%, o principal acionista da Allos é a CPP Investments, o maior fundo de pensões do Canadá, seguido de Alexander Otto, dono da gigante alemã dos centros comerciais ECE. A Sierra faz parte do grupo controlador com uma participação de 5,7%. “Vamos continuar a crescer também com a promoção de novos centros comerciais e há dois projetos em pipeline no Brasil”, indicou o gestor durante a conferência de imprensa, na Maia.

As vendas dos nossos lojistas atingiram 3,4 mil milhões de euros, o melhor ano de sempre. Atesta a resiliência e sucessos do modelo dos centros comerciais, que tantas vezes foi posta em causa. E o nosso modelo de gestão, claro.

Na Colômbia, onde tem um centro comercial em operação em Cúcuta, junto à fronteira com a Venezuela, a Sierra comprou um “terreno grande” para avançar com um projeto comercial e residencial na cidade de Pasto, perto da fronteira com o Equador, que está em fase de licenciamento. “Tem capacidade construtiva adicional e pretendemos fazer escritórios e residencial”, indicou Fernando Guedes de Oliveira.

Finalmente, a Sierra continua a construir o primeiro projeto em Marrocos, perto de Casablanca, onde tem a cadeia sueca IKEA como partner. A previsão apontava para a conclusão em 2025, mas a administração da empresa portuguesa reconhece que pode “abrandar o ritmo” de construção para que este centro comercial venha a abrir ao mesmo tempo que os restantes equipamentos previstos para a zona de Zenata, entre os quais estão edifícios residuais, hospitais e universidades.

No que toca à área da prestação de serviços, a Sonae Sierra tem agora presença em 35 mercados, depois de em 2023 ter entrada no Kosovo, onde gere e comercializa o maior centro comercial do país. Tem agora um total de 650 ativos sob gestão, 6.400 lojistas e outros ocupantes, 2,6 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e quase 98% de taxa de ocupação global. No ano passado, as vendas dos lojistas atingiram um valor recorde de 3,4 mil milhões de euros, o que, segundo o CEO, “atesta a resiliência e sucessos do modelo dos centros comerciais que tantas vezes foi posta em causa, além do modelo de gestão” da Sierra.