Maior negócio imobiliário do ano fechado. Banca sela venda da ECS à Davidson Kempner

Os bancos já selaram a venda dos fundos ECS aos americanos da Davidson Kempner. Avaliado em cerca de 850 milhões de euros, o maior negócio imobiliário do ano em Portugal – uma carteira de hotéis de luxo e outros imóveis – foi finalmente fechado esta quinta-feira, nos últimos suspiros de 2022. A notícia, avançada pelo ECO em primeira mão, já foi confirmada pela Caixa Geral de Depósitos (CGD), BCP e Novobanco, que anunciaram ao mercado a conclusão da transação, “na sequência da verificação das condições suspensivas contratuais estipuladas”.

No seu comunicado, o Novobanco acrescentou que a “conclusão desta transação repercute-se no recebimento de 224 milhões de euros”, apesar de reiterar que vai ter impacto neutro nos resultados, melhorando ao mesmo tempo os rácios de capital, como havia adiantado em agosto.

O processo fez o seu caminho das pedras sobretudo no último ano, depois de os bancos terem selecionado o comprador em dezembro do ano passado, num longo processo competitivo que atraiu vários investidores internacionais, como deu conta o ECO em primeira mão. Em agosto, já estava tudo acertado entre os vendedores e uma entidade chamada Corvus Acquisitions, com sede na Irlanda, criada no início do ano pela Davidson Kempner, nomeadamente em relação ao preço e ao perímetro da transação do chamado Projeto Crow, compreendendo as participações no Fundo Recuperação Turismo (FRT) e FLIT Ptrel, bem como alguns outros ativos atualmente detidos por Fundo Recuperação. Em cima da mesa está um financiamento dos bancos à Davidson Kempner.

De fora do negócio ficaram quatro ativos imobiliários, o que obrigou a discussão intensa sobre a reorganização dos ativos entre os principais bancos envolvidos neste processo, a Caixa, Novobanco e BCP, apurou o ECO. No final, ficou assim decidido: três ativos de valor aproximado entre si vão ser repartidos entre estas três instituições, enquanto um quarto ativo, o maior deles e impossível de dividir sem haver cedências de algumas das partes, continuará a ser gerido pela ECS, com a intenção de ser vendido no próximo ano.

O comunicado dos bancos enviado à CMVM apenas diz que “certos ativos detidos indiretamente pela FLIT e FRT foram transferidos para os vendedores relevantes”. Também o Santander e a Oitante estão expostos à ECS, mas com exposições de menor dimensão.

Além da complexidade do processo e das negociações, foi preciso ainda garantir o aval dos reguladores, nomeadamente em Portugal e no Luxemburgo. Isso já terá sido assegurado. De resto, desde sexta-feira passada que toda a documentação está preparada com o objetivo de se fechar o negócio esta semana, adiantou uma fonte próxima do processo.

Havia uma reunião pré-agendada para esta quarta-feira para celebrarem os contratos. Mas o negócio só ficou mesmo fechado na manhã desta. Uma fonte bancária admitia ao ECO que a assinatura ainda podia derrapar mais alguns dias, dada a exigência da transação, mas todas as equipas estavam a trabalhar para tudo fique definitivamente fechado ainda em 2022.

O processo de venda dos fundos da ECS – sociedade fundada em 2006 por Fernando Esmeraldo e António de Sousa, que também vão receber um cheque milionário neste negócio – arrancou há mais de dois anos.

Em causa estava uma carteira de hotéis de luxo, incluindo o Conrad Algarve (não o ativo mas o crédito, pois está em causa um complexo e litigioso processo em torno do hotel), o Cascatas Golf & Resort Spa da Hilton (na foto) e o Grupo NAU, entre outros ativos imobiliários.

Exposição dos bancos aos fundos da ECS

^{Fonte: Bancos (não estão disponíveis dados para o Santander)}

Para os bancos, a venda da ECS é menos uma dor de cabeça, pois permitirá reduzir em cerca de 40% a exposição a ativos problemáticos (ainda terão mais de mil milhões em fundos de reestruturação). O BCP é o mais exposto à ECS, com exposições ao Fundo de Recuperação Turismo e FLIT-PTREL que somam cerca de 470 milhões. Novobanco e Caixa têm exposições de 290 milhões e 260 milhões, respetivamente.

Fundos como a ECS, Explorer e Oxy foram criados com o objetivo de ficar a gerir ativos imobiliários e outros que ficaram nas mãos dos bancos na década passada. Ao cederem os ativos ao fundo especializado em troca de unidades de participação, a banca partilhou risco em entre si. Contudo, estas exposições têm peso nos ativos ponderados pelo risco e consomem capital aos bancos, razão pela qual há muito pretendem vender.

Além da ECS, cujo processo de aproxima agora do desfecho final, os bancos também estão a explorar a venda de outro fundo de recuperação ligado à área do turismo: o fundo de promoção turística Discovery Portugal Real Estate Fund, gerido pela sociedade Explorer e que gere mais de 40 ativos em Portugal, incluindo o Six Senses Douro Valley e o Eden Resort. As unidades de participação neste fundo estão avaliadas em cerca de 400 milhões de euros pelas próprias instituições.

(Notícia atualizada às 18h52 com oficialização da venda da ECS)