O que une e separa os planos de Portugal e Bruxelas no combate à crise na habitação

A Comissão Europeia apresentou esta terça-feira o Plano Europeu de Habitação Acessível, uma resposta à emergência habitacional que se instalou em todo o continente, que fica espelhada numa forte subida dos preços das casas na generalidade dos países da União Europeia nos últimos anos.

Com um investimento anual de 150 mil milhões de euros durante a próxima década, Bruxelas promete atacar a falta de oferta através da modernização do setor da construção, simplificação de licenciamentos e mobilização de financiamento público e privado. Mas até que ponto este plano se aproxima ou diverge das medidas que o Governo português apresentou no início do mês?

Os dois os planos apostam na digitalização como forma de reduzir custos e aumentar a transparência. Contudo, o plano europeu é significativamente mais ambicioso na criação de infraestruturas digitais transversais.

1) Simplificação de licenciamentos e procedimentos administrativos

• Plano europeu: A Comissão Europeia compromete-se a trabalhar com os Estados-membros para simplificar códigos de construção e procedimentos de licenciamento, que atualmente podem demorar entre três e 24 meses. Bruxelas vai realizar um estudo abrangente sobre os procedimentos de licenciamento nos 27 países até outubro de 2026, que alimentará um “pacote de simplificação habitacional” previsto para 2027. A ideia passa por reduzir a complexidade e fragmentação que aumentam custos e atrasam projetos.
• Plano português: Portugal antecipa-se. A proposta de lei urbanística do Governo, aprovada em novembro e que aguarda votação na Assembleia da República, elimina o alvará de construção e aposta na autorresponsabilização dos promotores. A comunicação prévia passa a ser o procedimento preferencial, sem verificação documental prévia pela câmara municipal. Os prazos de decisão são encurtados: 20 dias para licenciamento de obras de edificação, 30 dias para obras de urbanização e 45 dias para loteamentos. Se a autarquia não deliberar, há deferimento tácito.

Ambos os planos reconhecem que a burocracia é um travão à oferta habitacional e apostam na agilização de processos. A filosofia é semelhante: menos amarras administrativas para acelerar a colocação de casas no mercado.

Mas enquanto Bruxelas está ainda numa fase de diagnóstico e desenho de orientações, Portugal já legislou. O plano europeu foca-se na harmonização entre países; o português concentra-se na desburocratização interna, transferindo responsabilidade para promotores e técnicos, com fiscalização a posteriori mais rigorosa.

2) Digitalização do setor da construção

• Plano europeu: A estratégia europeia aposta forte na digitalização como motor de produtividade. Bruxelas vai tornar obrigatório, a partir de 2028, o Passaporte Digital de Produtos (DPP) para materiais de construção, facilitando a rastreabilidade e transparência. Prevê-se ainda o desenvolvimento de Livros de Registo Digital de Edifícios (DBL), que centralizarão informação sobre cada imóvel desde o projeto até à demolição, e a interoperabilidade entre estes sistemas. A Comissão Europeia promove ainda a adoção de Building Information Modelling (BIM) nos licenciamentos, que pode reduzir tempos de aprovação de 40 dias para 10 dias, como demonstrado na Finlândia.
• Plano português: A Proposta de Lei prevê que os municípios “devem assegurar a interoperabilidade das suas plataformas com outras plataformas de licenciamento do Estado”. A tramitação dos procedimentos será obrigatoriamente desmaterializada através da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU). Contudo, não há menção explícita a passaportes digitais de produtos ou livros de registo digital de edifícios comparáveis ao sistema europeu. ​

Os dois os planos apostam na digitalização como forma de reduzir custos e aumentar a transparência. Porém, o plano europeu é significativamente mais ambicioso na criação de infraestruturas digitais transversais (DPP, DBL) que pretendem revolucionar toda a cadeia de valor da construção.

Portugal foca-se essencialmente na digitalização procedimental dos licenciamentos, sem ainda adotar os instrumentos digitais estruturantes que Bruxelas propõe.

Bruxelas faz uma aposta explícita e financiada na industrialização da construção através de métodos modulares, enquanto o plano nacional mantém-se focado na construção tradicional.

3) Inovação e construção modular

• Plano europeu: A Comissão Europeia aposta na construção modular e off-site como solução para acelerar a oferta habitacional. Será lançado um projeto-piloto no âmbito da Ferramenta de Coordenação de Competitividade (CCT) especificamente focado na construção modular para eliminar fragmentação regulatória entre países e criar um verdadeiro mercado único para estes produtos. O Banco Europeu de Investimento criou um envelope de crédito de 400 milhões de euros dedicado a empresas da cadeia de valor da habitação, incluindo tecnologias de digitalização, automação e construção inovadora.
• Plano português: Não há referências específicas à construção modular ou off-site nas propostas legislativas aprovadas pelo Governo em Conselho de Ministros. O enfoque está na simplificação de procedimentos para métodos construtivos tradicionais e na flexibilização de regras para obras de reconstrução, que podem manter a estrutura interior alterada desde que se preserve a composição formal das fachadas.

Ambas as propostas procuram tornar a construção mais rápida e eficiente, embora por vias diferentes. Esta é uma área onde a estratégia europeia se distancia claramente da portuguesa.

Bruxelas faz uma aposta explícita e financiada na industrialização da construção através de métodos modulares, vendo neles a chave para duplicar os ritmos de produção. Portugal mantém-se focado na construção tradicional, sem incentivos específicos para a adoção de novos métodos construtivos.

4) Acesso a materiais de construção e economia circular

• Plano europeu: Bruxelas propõe a criação de uma Plataforma Digital Europeia de Avaliação de Recursos de Construção (DECRA), que conectará bases de dados nacionais sobre auditorias pré-demolição, facilitando o acesso a materiais secundários. Serão harmonizados critérios de “fim de resíduo” para materiais de construção reciclados, permitindo a sua livre circulação no mercado único. O Novo Regulamento de Produtos de Construção integrará requisitos de reciclabilidade e conteúdo reciclado nas normas de produtos.
• Plano português: Não há menções específicas a medidas de economia circular ou acesso facilitado a materiais secundários nas propostas analisadas. O foco está na agilização dos procedimentos de licenciamento e nos incentivos fiscais.

Há escassos pontos de encontro neste domínio. A estratégia europeia tem uma componente ambiental e de sustentabilidade muito mais desenvolvida, apostando na circularidade como forma de reduzir custos e dependência de matérias-primas. Portugal não aborda esta dimensão de forma estruturada no seu pacote habitacional.

Os 150 mil milhões de euros anuais propostos por Bruxelas contrastam com um pacote português baseado essencialmente em renúncias fiscais, sem valores globais de investimento público direto.

5) Financiamento e mobilização de investimento

• Plano europeu: Bruxelas anuncia a mobilização de 150 mil milhões de euros anuais durante a próxima década para construir 650 mil novas habitações por ano, adicionais às 1,6 milhões atualmente construídas. Será criada uma Plataforma Pan-Europeia de Investimento para habitação acessível e sustentável, que junta o BEI, bancos de fomento nacionais, o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa e o BERD. Os bancos de fomento já se comprometeram com 375 mil milhões de euros até 2029 em habitação social, acessível e sustentável. Haverá ainda 10 mil milhões de euros adicionais através do InvestEU em 2026 e 2027, e pelo menos 1,5 mil milhões da reprogramação dos fundos de coesão.
• Plano Português: O Governo não anunciou valores globais de investimento público em habitação comparáveis. O enfoque está nos incentivos fiscais para atrair investimento privado: IVA a 6% na construção para venda ou arrendamento com rendas moderadas, isenção de mais-valias para quem reinvestir em arrendamento, redução de IRS e IRC sobre rendas. Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) oferecem benefícios fiscais por até 25 anos, incluindo isenção de IMT, Imposto do Selo e IMI até oito anos, para projetos onde pelo menos 70% da área seja destinada a arrendamento habitacional.

Ambos os planos apostam na mobilização do investimento privado através de incentivos e na criação de instrumentos de financiamento específicos para habitação. Os CIA portugueses têm alguma semelhança conceptual com a lógica de estabilidade de longo prazo que a plataforma pan-europeia pretende oferecer. Mas a escala é incomparável.

Os 150 mil milhões anuais europeus contrastam com um pacote português baseado essencialmente em renúncias fiscais, sem valores globais de investimento público direto anunciados. Bruxelas aposta numa mistura de fundos europeus, bancos promocionais e investimento privado; Lisboa concentra-se quase exclusivamente em incentivos fiscais para o setor privado.

6) Incentivos fiscais à construção

• Plano europeu: Não há referências específicas a harmonização de políticas fiscais nacionais de IVA ou outros impostos sobre a construção no documento da Comissão Europeia. A estratégia europeia foca-se mais em financiamento, normas técnicas e simplificação administrativa do que em fiscalidade.
• Plano português: Este é um dos pilares centrais do plano português. O IVA na construção ou reabilitação desce de 23% para 6% quando os imóveis se destinem a venda para habitação própria permanente ou arrendamento com rendas moderadas (até cerca de 2.300 euros mensais), desde que as casas sejam vendidas ou arrendadas no prazo de 24 meses após a licença de utilização. No arrendamento, o imóvel tem de estar ocupado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Há ainda restituição parcial de IVA para quem constrói casa própria.

Os pontos de encontro entre os dos planos são muito limitados nesta matéria, dado que a União Europeia não harmoniza fiscalidade direta. Portugal, por outro lado, usa a alavanca fiscal de forma muito agressiva, algo que não está no radar da estratégia europeia.

É uma diferença de ferramentas disponíveis: Bruxelas não tem competência para impor políticas fiscais nacionais, pelo que aposta noutros instrumentos.

A abordagem do plano nacional é muito mais detalhado e operacional nos incentivos fiscais diretos aos proprietários privados, face ao plano europeu.

7) Estímulo ao arrendamento habitacional

• Plano europeu: A estratégia de Bruxelas menciona a importância de aumentar a oferta de habitação acessível, mas não detalha incentivos específicos ao arrendamento privado. O foco está no investimento em habitação social e acessível através de fundos públicos e bancos de fomento. Há referência à revisão das regras de auxílios estatais, que passam a permitir apoio financeiro não só a habitação social para os mais carenciados, mas também a “habitação acessível” para a classe média.
• Plano português: Portugal cria um sistema completo de incentivos ao arrendamento. A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de arrendamento com rendas moderadas desce para 10%. Para empresas, esses rendimentos passam a contar apenas 50% para efeitos de IRC. É criado o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) que isenta de IRS e IRC as rendas até 80% da mediana do concelho, desde que os contratos tenham prazos mínimos de três anos. As mais-valias ficam isentas se o valor for reinvestido em imóveis para arrendamento com rendas moderadas.

Ambos os planos reconhecem que é preciso estimular a oferta de arrendamento acessível como forma de aliviar pressão sobre os preços de venda. Todavia, a abordagem portuguesa é muito mais detalhada e operacional nos incentivos fiscais diretos aos proprietários privados.

A europeia privilegia o investimento institucional e público em habitação social e acessível, sem mexer diretamente nas rendas privadas.

8) Controlo de preços e rendas

• Plano europeu: Bruxelas não propõe tetos de preços ou controlos administrativos sobre rendas no mercado livre. A aposta é no aumento de oferta para equilibrar o mercado. No entanto, reconhece que nas zonas de maior pressão, o Alojamento Local contribuiu para limitar a oferta de habitação permanente. Em maio de 2026 entrará em vigor um regulamento que obriga ao registo de anfitriões e partilha de dados entre plataformas digitais e autoridades nacionais, permitindo maior controlo e combate ao arrendamento ilegal.
• Plano português: Portugal não impõe controlos de preços no mercado livre, mas cria o conceito de “renda moderada” (até 2,5 vezes o salário mínimo, cerca de 2.300 euros) e “preço moderado” de venda (limite do 2.º escalão de IMT, cerca de 648 mil euros) como referência para acesso aos benefícios fiscais. O RSAA fixa rendas máximas em 80% da mediana por metro quadrado em cada concelho. Não há menções específicas a maior regulação do Alojamento Local nas propostas analisadas.

Nenhum dos planos opta por controlos administrativos rígidos de preços e ambos reconhecem o problema do Alojamento Local nas zonas de pressão. Portugal usa os limites de renda e preço como porta de entrada para benefícios fiscais, mas não como imposição ao mercado.

A União Europeia aposta mais na transparência e rastreabilidade do Alojamento Local através da regulação de plataformas.

9) Combate à especulação imobiliária e compra por não residentes

• Plano europeu: Não há medidas específicas dirigidas a não residentes ou investidores estrangeiros no documento da Comissão analisado. Contudo, Dan Jørgensen, comissário europeu responsável pela Habitação, anunciou na terça-feira no Parlamento Europeu que a Comissão Europeia fazer uma “análise europeia total” às operações de especulação com imóveis para preencher lacunas de informação.
• Plano português: Portugal adota uma medida penalizadora clara: não residentes passam a pagar sempre 7,5% de IMT na aquisição de habitação, sem direito a isenções ou reduções. Escapam apenas quem se torne residente fiscal nos dois anos seguintes ou destine o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada, mantendo-o arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Há uma completa divergência dos dois planos nesta matéria. Esta é uma medida unilateral portuguesa de combate à pressão externa sobre o mercado imobiliário, sem paralelo na estratégia europeia que, aliás, teria dificuldade em propor algo do género dado o princípio da livre circulação de capitais no mercado único europeu.

A Comissão Europeia teria sérias dificuldades jurídicas em propor uma discriminação fiscal baseada na residência, algo que o Governo português avança sem reservas para “arrefecer” a procura externa.

10) Ajudas de Estado vs. isenções fiscais

• Plano europeu: Há uma mudança de paradigma em Bruxelas: a habitação deixa de ser tratada apenas como uma questão de assistência social aos mais carenciados. A Comissão Europeia anunciou a revisão das regras das Ajudas de Estado para permitir que os governos apoiem financeiramente não só a “habitação social”, mas também a “habitação acessível” destinada à classe média. O objetivo é colmatar a falha de mercado que deixa milhões de europeus num limbo: demasiado ricos para a habitação social, demasiado pobres para o mercado livre.
• ​Plano português: A proposta do Governo está perfeitamente alinhada com esta lógica de “alvo”. Todos os grandes incentivos fiscais (IVA a 6%, isenção de mais-valias, taxas reduzidas de IRS) estão condicionados a limites de “renda moderada” (até 2,5 vezes o salário mínimo, cerca de 2.300 euros em 2026) e “preço moderado” de venda. O objetivo é direcionar o esforço fiscal do Estado exclusivamente para a criação de oferta acessível à classe média, deixando o segmento de luxo fora da equação dos apoios.

A coincidência é total no diagnóstico e no público-alvo por parte dos dois planos. Tanto Bruxelas como Lisboa identificaram a “classe média” como a grande vítima da atual crise e estão a desenhar as suas “bazucas” para este segmento específico. Diferem apenas na ferramenta a utilizar.

A Europa abre a porta legal para que os Estados gastem dinheiro (subsídios diretos, garantias, empréstimos bonificados) sem violar as regras da concorrência. Portugal opta pela via da despesa fiscal (abdicar de receita de impostos) para estimular os privados a construírem para esse segmento. Enquanto a Europa valida o “cheque”, Portugal passa a “fatura com desconto”.

Onde o plano de Bruxelas oferece engenharia e financiamento de longo prazo para combater a crise na habitação, o plano de Portugal oferece cortes fiscais imediatos.

A análise das duas propostas revela que o “Plano Europeu de Habitação Acessível” e a estratégia do Governo português para a habitação são mais complementares do que concorrentes, embora partam de visões distintas da economia.

O plano de Bruxelas é, na sua essência, um plano industrial e financeiro, desenhado para modernizar a construção, digitalizar processos e injetar capital público europeu para alavancar investimento. Já o plano português é um choque fiscal e administrativo que aposta tudo na redução de impostos e na eliminação de burocracia para libertar a iniciativa privada.

Onde Bruxelas oferece engenharia e financiamento de longo prazo, Lisboa oferece cortes fiscais imediatos. Se estas duas “bazucas” conseguirem disparar em uníssono — usando o dinheiro europeu e a simplificação portuguesa –, o impacto poderá ser real. Se cada uma disparar para seu lado, o risco é termos, de um lado, dinheiro europeu à procura de projetos e, do outro, incentivos fiscais portugueses à espera de quem os queira aproveitar.