Banca põe à venda fundo Discovery em negócio de 400 milhões

Em plena pandemia, a banca nacional continua a limpeza do balanço a todo o vapor. Agora, os bancos colocaram à venda as unidades de participação que detêm no fundo de promoção turística Discovery, gerido pela sociedade Explorer e que explora mais de 40 ativos em Portugal, incluindo o Six Senses Douro Valley e o Eden Resort, no Algarve, de acordo com informações recolhidas pelo ECO. Estas unidades de participação estão avaliadas em mais de 400 milhões de euros pelos próprios bancos. O fundo tem um valor patrimonial líquido de 850 milhões.

Este processo decorre numa altura em que as instituições financeiras têm em curso a venda dos fundos de reestruturação da ECS, num negócio que vai numa fase mais adiantada e poderá ficar fechado por um valor a rondar os 1.000 milhões de euros. Mas há diferenças substanciais entre as duas transações que estão no mercado neste momento além do valor dos fundos.

Neste processo, que está a ser conduzido pela casa de investimento Holihan Lokey, os bancos – BCP, Novo Banco, Caixa Geral de Depósitos e o veículo Oitante — estão a vender as unidades de participação que detêm no fundo da Explorer, sendo que a sociedade gestora agora liderada por Elizabeth Rothfield (Rodrigo Guimarães faleceu recentemente) vai manter-se na gestão dos ativos após a transação. Já no caso da ECS, a venda envolve os fundos de reestruturação e a própria sociedade gestora fundada por Fernando Esmeraldo e António de Sousa.

Fonte do mercado explicou que as circunstâncias deste negócio mudam o perfil de investidor em relação à venda da ECS. Quem comprar as unidades de participação terá de assumir uma gestão mais passiva do fundo na medida em que a gestão dos ativos se manterá a cargo da Explorer Investments, enquanto os retornos deverão inferiores àqueles que os compradores da ECS poderão alcançar.

Ao que o ECO apurou, mais de uma mão cheia de fundos internacionais foram convidados a olhar para o dossiê da Discovery, sendo esperadas propostas não vinculativas algures na segunda quinzena de abril. Fonte do mercado explicou que o andamento deste processo também dependerá da evolução da venda da ECS.

Do lado dos bancos, olha-se com alguma expectativa em relação ao desfecho do processo. No passado, foram públicas as divergências entre as instituições financeiras e a Explorer quando se tentou renegociar o contrato de gestão do fundo, dado o desalinhamento de incentivos entre as duas partes, designadamente em relação à venda dos ativos. Enquanto a ECS e a Oxy aceitaram mudar parcialmente os termos dos acordos de gestão com a banca, com alterações na política de comissionamento, por exemplo, a Explorer fez finca-pé na revisão das regras do contrato. Tudo indica que o contrato de gestão com a Explorer se irá manter com o futuro proprietário do fundo.

De acordo com o levantamento do ECO junto das contas das instituições, o BCP tinha as suas unidades de participação no Discovery Portugal Real Estate Fund em cerca de 153,9 milhões de euros em 2019 – o banco liderado por Miguel Maya reviu, entretanto, em baixa o valor das suas exposições devido à pandemia. Já o Novo Banco avaliava a sua exposição ao fundo em 133,8 milhões de euros em junho do ano passado, já depois da correção efetuada face ao valor de 213 milhões de 2019. A Caixa atribui um valor de quase 80 milhões às unidades de participação do mesmo fundo. E a Oitante, veículo criado para ficar com os ativos do Banif que não foram comprados pelo Santander, avalia a sua exposição ao fundo em cerca de 56 milhões.

Assim, no total, estas quatro instituições avaliam o Discovery Portugal Real Estate Fund em cerca de 420 milhões de euros, faltando saber que ajustamentos foram feitos no ano passado devido ao impacto da pandemia no valor dos ativos, nomeadamente da parte do BCP, da Caixa e da Oitante.

O BCP e a Caixa não quiseram comentar a operação, enquanto o Novo Banco, Oitante e a sociedade Explorer não responderam às solicitações do ECO.

O fundo Discovery foi criado em 2012, com uma maturidade de 15 anos (termina em 2027). De acordo com uma descrição da Oitante incluída nas contas de 2019, o Discovery Portugal Real Estate Fund é um fundo especializado em investimento em projetos turísticos-imobiliários localizados em Portugal. A carteira inclui vários resorts de renome, nomeadamente, o Six Senses Douro Valley, o Eden Resort, o Dolce Campo Real e o Ramada Lisbon Hotel.

Tal como os fundos da ECS ou Oxy, também este fundo foi criado com o objetivo de ficar a gerir ativos imobiliários e outros que ficaram nas mãos dos bancos na década passada. Ao cederem os ativos ao fundo especializado em troca de unidades de participação, a banca partilhou risco em entre si. Contudo, estas exposições têm peso nos ativos ponderados pelo risco e consomem capital aos bancos, razão pela qual há muito pretendem vender.

Ainda recentemente, como avançou o ECO, os bancos venderam um lote de 4.400 casas que estavam em dois fundos imobiliários num negócio que rendeu mais de 300 milhões.

Além do Discovery Portugal Real Estate Fund, a Explorer tem outros fundos na área do private equity, capital de expansão e imobiliário. Recentemente, a sociedade perdeu o seu fundador Rodrigo Guimarães por falecimento. A liderança passou para o seu filho, com o mesmo nome, juntamente com Elizabeth Roth.