Mês: Maio 2019

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) está a chegar. Já foi publicado em Diário da República, entrando em vigor dentro de algumas semanas, período durante o qual terão ainda de ser aprovados os diplomas regulamentares. Há ainda algumas dúvidas, mas já é possível dar algumas respostas sobre este programa que pretende tornar mais acessíveis as rendas para as famílias portuguesas.

O ECO preparou um conjunto de questões sobre este programa, apresentando-lhe as respostas possíveis à luz da informação que foi avançada tanto sobre as candidaturas, as regras definidas mas também sobre os valores a praticar.

O que vai mudar?

Ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível (PAA) vai ser criada uma oferta de arrendamento a preços inferiores aos praticados no mercado e acessíveis para os arrendatários.

Quando arranca este programa?

O Decreto-Lei que cria o PAA já foi publicado em Diário da República. O programa arranca no início do segundo semestre do ano, ou seja, a 1 de julho.

Quem pode aceder a este programa?

Qualquer pessoa, família ou grupo de pessoas que pretendam aceder a alojamento no âmbito do programa, podem registar-se na respetiva plataforma eletrónica a sua candidatura a alojamento. Da mesma forma, qualquer pessoa individual ou coletiva, pública ou privada, pode disponibilizar alojamentos para arrendamento no âmbito do PAA, inscrevendo o alojamento na plataforma eletrónica que será criada.

Também os estudantes ou formandos inscritos em cursos de formação profissional podem assumir a condição de candidatos, mesmo que não possuam rendimentos próprios, desde que o pagamento da sua parte da renda seja assegurado por pessoa que reúna condições para ser candidata ao programa.

Que possibilidades de arrendamento existem?

Os contratos de arrendamento podem destinar-se a residência permanente (prazo mínimo: 5 anos) ou residência temporária de estudantes universitários ou de formandos inscritos em cursos de formação profissional (prazo mínimo: 9 meses).

Os alojamentos a arrendar no âmbito deste programa podem ter a modalidade de: “habitação” (uma casa ou um apartamento) ou “parte de habitação” (por ex., um quarto, com direito de utilização das instalações sanitárias, da cozinha e das áreas comuns). No âmbito deste programa, todos os alojamentos devem cumprir condições mínimas de segurança e conforto, sujeitas a verificação pelos arrendatários.

Qual o preço da renda mensal?

A renda deve ser pelo menos 20% inferior ao Valor de Referência do Preço de Renda (VRPR) aplicável a cada alojamento, refere o diploma. Este é um dos regulamentos que ainda terá que ser aprovado, mas prevê-se que o VRPR resulte de vários fatores, como a mediana de preços divulgada pelo INE, a área do alojamento, a tipologia e outras características específicas (por ex., o grau de eficiência energética, a existência de estacionamento, o equipamento e mobílias, a existência de elevadores, etc.).

É preciso ter um nível mínimo de rendimentos?

O Decreto-Lei publicado em Diário da República prevê que as famílias candidatas estarão sujeitas a um limite máximo de rendimentos, bem como a uma taxa de esforço. A renda de um alojamento deve situar-se ainda no intervalo entre 15% e 35% do Rendimento Médio Mensal (RMM) do agregado, sendo considerado o rendimento de um ano inteiro e divido, depois, por 12.

Como é celebrado o contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento é celebrado livremente entre o prestador (senhorio), e todos os candidatos a arrendatários. O prestador e os candidatos podem encontrar-se diretamente, através da plataforma eletrónica do PAA ou através de mediador imobiliário. O contrato de arrendamento é registado no Portal das Finanças e enviado de seguida à Entidade Gestora do PAA, para acesso ao benefício fiscal.

Quais as vantagens do programa para os proprietários?

Face ao arrendamento em geral, o PAA confere vantagens como a isenção total de IRS ou de IRC sobre as rendas cobradas. Mas também garantias reforçadas de segurança, entre as quais a existência de seguros obrigatórios (em condições mais favoráveis do que as atualmente existentes no mercado), que garantem o pagamento da renda em caso de incumprimento ou de quebra involuntária de rendimentos do arrendatário, bem como a proteção contra danos no locado.

Permite ainda aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos, dando assim uma resposta às necessidades das famílias que não têm rendimentos suficientes para arrendar uma casa, bem como contribui para a estabilidade e segurança do mercado de arrendamento.

Quais os seguros obrigatórios?

No âmbito do programa de rendas acessíveis será obrigatório contratar seguros de arrendamento com as seguintes garantias:

• Indemnização por falta de pagamento de renda;
• Indemnização por quebra involuntária de rendimentos;
• Indemnização por danos no imóvel.

A contratação da primeira garantia cabe ao senhorio, a contratação das restantes cabe aos arrendatários.

Os estudantes do ensino superior e os formandos inscritos em cursos de formação profissional que não possuam rendimentos próprios não são obrigados a fazer estes seguros.

Para que servem estes seguros?

Estes seguros reforçam a segurança de ambas as partes nos contratos de arrendamento. Garantem o pagamento da renda nos casos em que seja necessário instaurar um procedimento de despejo por falta de pagamento de renda, mas também o pagamento da renda em casos de quebra involuntária dos rendimentos dos inquilinos (morte, incapacidade ou desemprego de um dos inquilinos), a fim de lhes permitir o cumprimento do contrato por um período que lhes permita superar a situação. Possibilita ainda o pagamento de uma indemnização por estragos no imóvel que se verifiquem no final do contrato.

As rendas acessíveis definidas pelo Governo estão prestes a tornar-se uma realidade. Numa altura em que o mercado imobiliário está ao rubro, com os preços em máximos, as rendas estão em níveis cada vez mais incomportáveis para a maioria das famílias que poderão encontrar neste programa uma solução de habitação a valores acessíveis. É que, considerando a base que será utilizada para definir os valores de arrendamento, poderão entrar no mercado casas a 400 euros… 500 euros no Porto ou 650 em Lisboa.

Ainda faltam conhecer todos os detalhes que vão ser considerados na definição dos valores a que as casas vão entrar no mercado de arrendamento acessível, nomeadamente fatores como a área ou a tipologia dos alojamentos. Mas, para já, o Decreto-lei que cria o Programa de Arrendamento Acessível dá uma pista: o valor terá por base a mediana de preços de arrendamento divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), apesar das críticas dos proprietários à falta de adesão à realidade destes números.

Partindo dos valores praticados nos 12 meses terminados no final de 2018, e tendo em conta que um dos critérios já sobejamente conhecidos é o de que o valor da renda deve ser, pelo menos, 20% inferior, o ECO fez as contas para saber quanto pode custar arrendar uma casa ao abrigo deste programa.

Tendo em conta que o valor mediano de arrendamento era de 4,80 euros por metro quadrado (m2) a nível nacional, e que a área média era entre 80 a 99 m2, a renda seria de 475,20 euros (para 99 m2). Com o desconto de 20%, este valor poderá cair para os 380,16 euros mensais. É uma poupança de 95 euros.

Mas o problema das rendas elevadas é maior nas grandes cidades, especialmente em Lisboa e no Porto. No caso da capital onde as casas têm, em média, 70 m² e uma renda custa 812 euros mensais, as famílias poderão passar a pagar, em média, um valor de 649,60 euros, uma redução de mais de 150 euros.

Este valor poderá aumentar consoante as freguesias em que o imóvel está localizado. Santa Clara deverá ser a mais barata, com o valor do arrendamento a acessível a poder cair para 465,36 euros, enquanto Santo António continuará a exigir um esforço financeiro expressivo. Tendo em conta os valores de arrendamento atuais, a renda acessível poderá baixar para 789 euros.

Olhando para o Porto, as rendas poderão ser, claramente, mais baratas, tendo em conta que também os valores apresentados pelo INE estão bastante aquém dos praticados em Lisboa. Atualmente, arrendar uma casa com cerca de 80 m² custa, em média, 628 euros na Invicta mas, com as rendas acessíveis, os descontos podem ser superiores a 100 euros, recuando o valor médio ao abrigo deste programa para os 502 euros.

Novamente, analisando freguesia a freguesia, os valores podem subir ou descer: Campanhã continuará a ser a zona mais barata para viver, com uma casa arrendada a poder passar a ter uma renda acessível de 396 euros por mês, enquanto a União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde será a mais cara, com rendas “reduzidas” a exigirem um pagamento mensal de 567,04 euros ao senhorio.

Taxa de esforço limita acesso

Para além do limite de 80% do Valor de Referência do Preço de Renda (VRPR), outro dos critérios definidos em Diário da República é que o valor da renda acessível se situe num intervalo entre os 15 a 35% do Rendimento Médio Mensal (RMM) do agregado. Ou seja, que as despesas não superem 35% do rendimento (taxa de esforço). O ECO foi fazer as contas tendo em conta essa limitação de 35% e usando como exemplo tanto uma pessoa que viva sozinha como um casal.

A nível nacional, tendo em conta que o rendimento médio líquido de um trabalhador estava nos 1.052,33 euros no final do ano passado (considerando o total do rendimento anual, dividido por 12 meses), de acordo com os dados do INE, este arrendatário poderá suportar uma renda média 368,32 euros por uma casa com 99 m², o que fica ligeiramente aquém do valor das rendas acessíveis estimadas a nível nacional (380 euros). No caso de um casal, já será comportável: os 35% limitam a renda a 736,63 euros.

Olhando para Lisboa, apesar de os rendimentos serem superiores o valor das rendas também o é, isto mesmo considerando as acessíveis. O rendimento médio de 1.229,67 euros apenas consegue arrendar uma casa com um valor de 430,38 euros (assumindo a taxa de esforço de 35%), bastante aquém do valor médio de cerca de 650 euros das rendas acessíveis em Lisboa. Só um casal conseguirá cumprir com este critério — com o rendimento a aumentar para quase 2.500 euros, o teto da renda será de 860 euros, o que permitirá suportar uma casa em qualquer freguesia da capital.

No Porto, considerando que um trabalhador recebe 982,33 euros por mês, o valor máximo da renda que poderá ser suportada pelos arrendatários é de 343,83 euros, numa casa de 80 m². Já um casal pode arrendar um imóvel até 687,63 euros. Se um agregado de apenas uma pessoa terá dificuldades, um de dois conseguirá pagar uma renda acessível em qualquer das freguesias da cidade Invicta.

Há muito que o setor imobiliário tem vindo a pedir medidas que fomentem o mercado de arrendamento e, finalmente, o Governo prepara-se para dar resposta. Vai arrancar já em julho com o Programa de Arrendamento Acessível, que pretende fazer baixar os preços das rendas em todo o país, aliviando os bolsos das famílias. Mas, tanto do lado dos proprietários como dos inquilinos, a perspetiva é de que a medida está condenada ao fracasso.

“O que a Câmara de Lisboa tem vindo a fazer — vamos ver se consegue chegar a isso — com rendas entre os 200 e os 450 euros, isso sim são rendas acessíveis e possíveis de pagar por uma parte significativa da classe média“, começou por dizer ao ECO Romão Lavadinho, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses.

"O rendimento médio em Portugal das famílias anda nos 800 euros, mas o mínimo anda nos 600 euros. Temos mais de três milhões de pessoas a ganhar 600 euros. Um casal em que os dois ganhem o salário mínimo não tem condições para pagar uma renda de 650 euros.”

Para o responsável, o desconto de 20% face ao Valor de Referência do Preço de Renda (VRPR) não é suficiente. Mesmo com essa redução, o valor das rendas “é muito elevado para a maioria das famílias”. “O rendimento médio em Portugal das famílias anda nos 800 euros, mas o mínimo anda nos 600 euros. Temos mais de três milhões de pessoas a ganhar 600 euros. Um casal em que os dois ganhem o salário mínimo não tem condições para pagar uma renda de 650 euros”, explicou.

O ECO fez as contas para perceber quais os valores que poderão ser praticados nestas rendas acessíveis. Nas regiões em que esta questão do valor das rendas é mais premente, Lisboa e Porto, os preços poderão cair para 650 e 500 euros, respetivamente. Questionada sobre este nível de preços, a Associação Lisbonense de Proprietários tem uma opinião no mesmo sentido que a dos inquilinos: “esses valores continuam a estar bastante acima do que a maioria dos portugueses pode pagar por uma habitação”.

“Mais areia para os olhos” das pessoas

António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários, considera que esta iniciativa é “mais areia para os olhos” das pessoas. “Este Governo ainda não construiu a primeira casa para quem necessite dela. Em compensação tem inundado o Diário da República de leis. Nós de leis estamos bem servidos”, diz ao ECO, afirmando que “poucos ou nenhuns proprietários vão aderir a uma coisa destas”.

Romão Lavadinho, representando os inquilinos, também duvida do sucesso do Programa de Arrendamento Acessível. “São valores que podem ser aplicados, mas o problema que se coloca é quem é que vai colocar essas casas no mercado: o Estado ou os proprietários privados? Se forem os privados, que neste momento têm rendas especulativas, estes não vão aceitar que os inquilinos passem a pagar 500 euros quando podem receber mais. Se as casas foram do Estado, pensamos que é positivo, mas é insuficiente porque a maioria das famílias não consegue pagar esses valores”.

"Quanto à questão das vendas serem um valor ou outro, a partir do momento em que o proprietário aceder a entrar nesse programa, fica com uma canga na cabeça porque deixa de ser dono do prédio porque o Estado vai pôr lá quem entender.”

O contrato de arrendamento é “uma coisa muito simples”, realizada entre “quem tem casa e precisa de dinheiro” e entre “quem não tem casa e tem dinheiro”, referiu António Frias Marques, da Associação Nacional de Proprietários, explicando que esta iniciativa se trata de um “arrendamento estatal, encharcado de burocracia”. “É burocracia até dizer chega”, desabafa, salientando que o prazo mínimo de cinco anos dos contratos “até nem é um problema”.

“Seja qual for o prisma, isto não é uma solução para o arrendamento”, sublinhou. Então qual é a solução? “Liberalizar o arrendamento, baixar os impostos sobre o imobiliário, o que permitiria aumentar a oferta do arrendamento e consequentemente baixar o valor das rendas”, responde a Associação Lisbonense de Proprietários.